CONDOMÍNIOS NO CÓDIGO
CIVIL VIGENTE A PARTIR 11/01/2003.
A lei 4.591/64 (conhecida como Lei dos Condomínios) continua
válida, porém onde houver conflitos, prevalece o Novo Código. Por exemplo, a
multa por atraso no pagamento do condomínio, que na lei 4.591/64 era de até
20%, diminuiu para 2% segundo o Novo Código Civil.
O texto abaixo já está atualizado de acordo com a Lei 10.931 de
2004, que trouxe algumas mudanças ao Novo código Civil.
O Novo código Civil é bastante extenso. A parte que trata do
condomínio está nos capítulos VI e VII, reproduzidos abaixo, na sua íntegra.
CAPÍTULO VI - DO CONDOMÍNIO GERAL
SEÇÃO I
DO CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO
SUBSEÇÃO I
DOS DIREITOS E DEVERES DOS
CONDÔMINOS
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação,
sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la
de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou
gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação
da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos
outros.
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer
para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que
estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos
condôminos.
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e
dívidas, renunciando à parte ideal.
§ 1 o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas,
a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na
proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2 o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum
será dividida.
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos,
sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular
solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu
quinhão na coisa comum.
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da
comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva
contra os demais.
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu
da coisa e pelo dano que lhe causou.
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da
coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da
divisão.
§ 1 o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa
comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2 o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida
pelo doador ou pelo testador.
§ 3 o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões
o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras
de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem
adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado,
preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao
estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais
valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na
coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á
licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu
maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a
coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em
condições iguais, o condômino ao estranho.
SUBSEÇÃO II
DA ADMINISTRAÇÃO DO
CONDOMÍNIO
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum,
escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo
alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se
representante comum.
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1 o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por
maioria absoluta.
§ 2 o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o
juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.
§ 3 o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este
avaliado judicialmente.
Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação
ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.
SEÇÃO II
DO CONDOMÍNIO NECESSÁRIO
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas
regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).
Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com
paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação
na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando lhe metade do que
atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).
Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por
peritos, a expensas de ambos os confinantes.
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que
pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na
parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.
CAPÍTULO VII - DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
SEÇÃO I
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade
exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais
como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para
veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietários.
§ 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração
centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público,
são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados
separadamente, ou divididos.
§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável,
uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em
forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (nova
redação dada pela Lei º 10.931/2004)
Texto original que foi
alterado:
§ 3 o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é
proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao
conjunto da edificação.
§ 4 o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao
logradouro público.
§ 5 o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição
contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar
daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de
propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser
subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e
torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as
unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção
do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições
dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e
quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou
possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por
instrumento particular.
§ 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste
artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os
cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
ART. 1.335. SÃO DIREITOS DO
CONDÔMINO:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e
contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar,
estando quite.
ART. 1.336. SÃO DEVERES DO
CONDÔMINO:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das
suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (nova redação
dada pela Lei º 10.931/2004)
Texto original que foi
alterado:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de
suas frações ideais;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da
edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação,
e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança
dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará
sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um
por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres
estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo
ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem;
não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no
mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com
os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos
dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e
danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais
condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente
ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até
ulterior deliberação da assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos,
preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e,
entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são
inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações
ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1 o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os
bens em separado.
§ 2 o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua
unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade
constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a
respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um
condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1 o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas,
independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou
impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2 o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e
importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o
condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá
ser convocada imediatamente.
§ 3 o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que
importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após
autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de
omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4 o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será
reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que
fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já
existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da
aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas
construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por
qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro
pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas
unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas
da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias
inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante,
em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de
incêndio ou destruição, total ou parcial.
SEÇÃO II
DA ADMINISTRAÇÃO DO
CONDOMÍNIO
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser
condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o
qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio,
praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses
comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e
as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e
zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a
cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como
impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando
exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1 o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do
síndico, em poderes de representação.
§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente,
os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação
da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido
no § 2 o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus
membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas,
ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico,
anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na
convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos
condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e
alterar o regimento interno.
§ 1 o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos
condôminos poderá fazê-lo.
§ 2 o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a
requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos
condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da
unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
(nova redação dada pela Lei º 10.931/2004)
TEXTO ORIGINAL QUE FOI
ALTERADO:
Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos
condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da
destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela
unanimidade dos condôminos.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da
assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos
condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais
no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo
disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por
maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não
forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo
síndico ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de
três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao
qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
SEÇÃO III
DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou
ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou
venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1 o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do
pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros
condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2 o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições
iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os
condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na
proporção a que se refere o § 2 o do artigo antecedente.
