CONDOMÍNIOS E SEUS AVANÇOS NO NOVO CÓDIGO CIVIL
LEI ANTERIOR 4.591/64
O Código Civil
diferencia principalmente parte comum e privativa e também fala sobre multas,
destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outros. Mas a lei de
1964, a 4.591, também conhecida como lei do condomínio, ainda tem validade
quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange. Ela trata de direito de
propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio,
e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros
assuntos.
ALGUMAS
MUDANÇAS IMPORTANTES EM RELAÇÃO À LEI ANTERIOR 4.591/64:
·
Convenção (Art. 1.333) Se a Convenção do seu condomínio contiver
cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automaticamente a
validade.
·
Multa / inadimplência (Art. 1.336) Multa por atraso em pagamento: O teto máximo
cai de 20% para 2%. Para as taxas condominiais em atraso, com vencimentos
anteriores à data de 11 de janeiro de 2003, prevalece a multa prevista na
Convenção. O teto de 2% referente à multa por atraso em pagamento, como
estabelece o Novo Código Civl, é válido apenas para vencimentos pós 11 de
janeiro de 2003.
·
Multa / antissocial (Art. 1.337) Multa por conduta antissocial: Criada pela
nova legislação, poderá ser de 10 vezes o valor da taxa condominial
·
Multa / descumprimento das normas (Art.
1.337) Multa por descumprimento de
normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até
5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes
·
Destituição do síndico: (Art. 1.349). Será preciso maioria absoluta do condomínio
(metade mais um) para destituir o síndico, e não mais 2/3
TEXTO DO CÓDIGO CIVIL SOBRE CONDOMÍNIOS NA
ÍNTEGRA:
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade
exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
·
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos,
com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietários.
·
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração
centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público,
são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados
separadamente, ou divididos.
·
§ 3o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é
proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao
conjunto da edificação.
·
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável,
uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em
forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
·
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao
logradouro público.
·
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição
contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar
daquele ato, além do disposto em lei especial:
·
I - a discriminação e individualização das unidades de
propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
·
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
·
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser
subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e
torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as
unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.Parágrafo único.
Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser
registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no Art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
·
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições
dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do
condomínio;
·
II - sua forma de administração;
·
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e
quorum exigido para as deliberações;
·
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou
possuidores;
·
V - o regimento interno. § 1o A convenção poderá ser feita por
escritura pública ou por instrumento particular. § 2o São equiparados aos
proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os
promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades
autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
·
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
·
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e
contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
·
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar,
estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
·
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de
suas frações ideais;
·
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das
suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada
pela Lei nº 10.931, de 2004)
·
II - não realizar obras que comprometam a segurança da
edificação;
·
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas;
·
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação,
e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança
dos possuidores, ou aos bons costumes.
·
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito
aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento
ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
·
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos
nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na
convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem;
não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no
mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os
seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e
danos que se apurem.
Parágrafo único. O
condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores,
poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior
deliberação da assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos,
preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e,
entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis
de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais
correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
·
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens
em separado.
·
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua
unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa
faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a
respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um
condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
·
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
·
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
·
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas,
independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou
impedimento deste, por qualquer condômino.
·
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e
importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o
condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá
ser convocada imediatamente.
·
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que
importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após
autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de
omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
·
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será
reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que
fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já
existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da
aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas
construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por
qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro
edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação
da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da
sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias
inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em
relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de
incêndio ou destruição, total ou parcial.
ADMINISTRAÇÃO
Art. 1.347. A assembleia
escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o
condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
·
I - convocar a assembleia dos condôminos;
·
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio,
praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses
comuns;
·
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
·
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e
as determinações da assembleia;
·
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e
zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
·
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a
cada ano;
·
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como
impor e cobrar as multas devidas;
·
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando
exigidas;
·
IX - realizar o seguro da edificação.
o § 1o Poderá
a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de
representação.
o § 2o O
síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia,
salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no
§ 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros,
destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não
administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos
condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das
despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e
eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o regimento interno.
·
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos
condôminos poderá fazê-lo.
·
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a
requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a
alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do
edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos
condôminos.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos
condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da
unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da
assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos
condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os
votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns
pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de
constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria
dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não
forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico
ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três
membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual
compete dar parecer sobre as contas do síndico.
