DIREITOS REAIS - SERVIDÃO E USUFRUTO
SERVIDÃO:
Conceito: Servidão é direito real sobre imóvel
alheio que se constitui em proveito de um prédio, chamado de dominante, sobre
outro, denominado serviente, pertencentes a proprietários diferentes. Os
prédios não precisam ser contíguos, basta que sejam próximos, como a situação
da servidão de passagem que pode onerar não só o prédio contíguo, como também
outros. Exige-se para efeito de eficácia erga omnes o registro do título
constitutivo, no cartório de registro de imóveis.
O prédio
sobre o qual incide a restrição é considerado serviente e o prédio em favor do
qual ela é estipulada recebe o nome de dominante. A servidão existe para maior
comodidade ou utilidade do titular do imóvel, que poderá ser favorecido com a
possibilidade de transitar pelo imóvel alheio, nele colher água, etc. O
benefício auferido pelo titular do prédio dominante também pode decorrer de uma
abstenção imposta ao prédio serviente, como não erguer muro acima de
determinada altura para não prejudicar a vista de que o vizinho desfruta. Tem o
dono do prédio dominante direito real sobre coisa alheia, ou seja, o direito de
servir-se do prédio serviente para sua comodidade.
Se um
vizinho autoriza o outro a transitar por sua propriedade, esta relação de
assenta no âmbito contratual. Eventual adquirente do imóvel não estará obrigado
a tolerar a passagem do vizinho. Porém, se essa mesma situação constituir
mediante declaração de vontade externada em escritura pública, levada a
registro no registro de imóveis, se consolida o direito de servidão em favor do
proprietário do imóvel dominante, que continuará com o direito de transitar
sobre a propriedade vizinha, a despeito da mudança de proprietário do prédio
serviente.
A servidão
de passagem e a passagem forçada não se confundem. A primeira é direito real de
coisa alheia e decorre de uma melhor comodidade ou conveniência para o
proprietário vizinho, que não precisa transitar por prédio alheio e surge, por
vontade das partes. A passagem forçada é direito de vizinhança, imposto pela
lei, em favor daquele que não consegue atingir via pública, por ter prédio
encravado ou insulado. Sendo assim necessita passar pelo imóvel vizinho. A
servidão depende do registro e permanece onerando o prédio ainda que haja
mudança de proprietário. A passagem forçada independe de registro e somente
persiste enquanto perdurar o encravamento.
CARACTERÍSTICAS:
A servidão é
direito real sobre imóvel alheio, porque o titular do prédio dominante exerce
sobre o prédio serviente um poder jurídico de desfrutar de um benefício
instituído em seu favor, sem depender de qualquer intermediário;
É direito
imobiliário, por recair sobre bem imóvel;
É possível
ter efeitos erga omnes;
É direito
acessório, por sua existência estar vinculada ao prédio dominante;
Tem duração
indefinida, pois uma vez instituída, passa a gravar o imóvel serviente, por
tempo indeterminado, embora haja opinião em sentido diverso;
É
indivisível porque o ônus permanece íntegro ainda que haja divisão do prédio
serviente ou do dominante;
Os prédios
devem pertencer a donos diferentes, de modo que não há como instituir servidão
se dois prédios pertencerem à mesma pessoa;
A servidão
não se presume, pois constituindo um ônus ao proprietário de um imóvel, na
dúvida, deve ser tida por inexistente;
É
inalienável, uma vez que o titular da servidão, que é dono do prédio dominante,
não pode transferi-la a terceiro.
CLASSIFICAÇÃO:
Positivas X Negativas: As positivas implicam na prática de um ato
pelo titular da servidão sobre o prédio serviente, como a servidão de tirar
água; As negativas importam em abstenção, como exemplo a servidão de não
construir um muro acima de determinada altura.
Contínuas X
Descontínuas: As contínuas são
aquelas que uma vez instituídas não dependem de ato humano para o seu
exercício, como por exemplo a servidão de aqueduto, instalados os condutos
próprios para que a água flua, a passagem da água pelo duto não depende de
atividade humana; As descontínuas, ao contrário, são aquelas cujo exercício
depende de ato humano, como por exemplo a servidão de passagem. Ainda que, no
solo, tenham-se realizado obras, no sentido tornar viável a passagem, só se
poderá dizer que a servidão é exercida quando alguém transita pelo caminho.
Aparentes X Não
Aparentes: As aparentes são
aquelas que se revelam por sinais exteriores, podendo ser vistas pelo homem,
como a de aqueduto, quando os condutos passam por sobre a superfície do
terreno; As não aparentes são as que não possuem sinais exteriores, ou seja,
não se pode afirmar que em determinado local há servidão, como por exemplo a
servidão de aqueduto, quando os condutos são subterrâneos.
Uma mesma
servidão se presta a mais de uma classificação.
Modos de CONSTITUIÇÃO:
Contrato: Se o título constitutivo for um contrato e
seu valor superar o limite, 30 salários mínimos, é necessária sua formalização
por escritura pública. Se não ultrapassar esse valor admite-se instrumento
particular para sua constituição. Independentemente do valor o
registro no registro de imóveis é obrigatório.
Testamento: A servidão que decorre de manifestação de
vontade, em testamento, requer que o testador, em cláusula testamentária,
externe sua vontade no sentido de que sobre o imóvel que vai transmitir a um
herdeiro pese o ônus da servidão em favor de prédio que seja vizinho.
Sentença: Pode decorrer a servidão de sentença
proferida em ação de divisão do imóvel. Ao serem divididos e repartidos os
quinhões, estabelecer-se-á servidão sobre um quinhão em favor de outro.
Por destinação do
proprietário: Ocorre quando dois
imóveis pertencem a um mesmo proprietário e ele, enquanto proprietário desses
imóveis, estabelece, para sua comodidade, sobre um dos imóveis, por exemplo,
uma passagem invisível, exteriorizada por obras que a identifiquem. Essa
situação denomina-se serventia. Se houver transferência de um dos prédios a
terceiro, o adquirente poderá ser beneficiado com uma servidão ou se sujeitar a
ela, dependendo do prédio que adquira.
Por usucapião: Requer posse mansa, pacífica e contínua
por 10 anos, desde que o possuidor tenha justo título e boa fé. É necessário o
transcurso do prazo de 20 anos de posse, se o possuidor não tiver título.
Exercício de servidão: O proprietário do prédio dominante pode
retirar da servidão as vantagens que possa proporcionar, dentro dos limites
estabelecidos no ato constitutivo. Pode realizar obras no prédio serviente
necessárias à sua conservação e uso. No caso de a servidão pertencer a mais de
um prédio, as despesas serão custeadas pelos respectivos donos. Nada impede que,
por acordo, fique a cargo do dono do prédio serviente a responsabilidade pelas
obras referidas. Nesse caso, pode exonerar-se na obrigação abandonando total ou
parcialmente a propriedade ao dono do prédio dominante. Se as obras forem muito
caras para o dono do prédio serviente, pode ele para se livrar do ônus,
abandonar a parte onerada com a servidão. Caso o proprietário do prédio
dominante se recuse a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, deverá
custear as obras.
O dono do
prédio serviente pode remover a servidão de um local para outro e as suas
custas, desde que não diminua as vantagens do prédio dominante. Da mesma forma
pode fazer o dono do prédio dominante, desde que haja considerável melhoria na
utilidade e não prejudique o prédio serviente.
Instituída
uma servidão de trânsito, não está autorizado seu titular a retirar água,
porque, constituída para certo fim, não se pode ampliar para outro.
Caso as
necessidades de cultura ou da indústria, do prédio dominante imponham à
servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la, mas tem
direito a ser indenizado pelo excesso.
Ações relativas a
servidão: As ações que podem ser
ajuizadas são:
Possessória:
O objetivo é proteger a posse da servidão, podendo ser ajuizada as ações de
interdito proibitório, manutenção de posse ou reintegração de posse.
Confessória:
Se requer o reconhecimento da servidão como de titularidade daquele que
acredita ser beneficiado com uma servidão.
Negatória:
Ajuizada por aquele que objetiva uma declaração judicial no sentido de que não
há servidão no seu imóvel.
Usucapião:
Desde que a servidão seja aparente e tenham sido preenchidos os requisitos.
Extinção da servidão: A servidão pode ser extinta:
Pelo
cancelamento do registro. Pode ser pedido pelo dono do prédio serviente, nas
seguintes situações: quando o titular do prédio dominante houver renunciado à
servidão; quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou
comodidade, que determinou a servidão; e quando o dono do prédio serviente
resgatar a servidão, desde que haja acordo nesse sentido;
Pela reunião
dos dois prédios na mesma pessoa;
Pela
supressão das respectivas obras, se a servidão for aparente;
Pelo não uso
por 10 anos contínuos;
Pelo decurso
do prazo se a servidão por constituída a termo ou implemento da condição, se a
ela estiver subordinada.
Provada a
extinção por qualquer desses modos, o dono do prédio serviente está autorizado
a requerer o cancelamento.
USUFRUTO:
Conceito: É direito real, temporário e
intransmissível de fruir utilidades e frutos de coisa alheia móvel ou imóvel,
corpórea ou incorpórea.
O proprietário é titular do direito de usar, fruir, dispor
bem como de reivindicar. Quando concede a outrem o direito de usar e fruir,
constituiu em favor dessa pessoa o direito de usufruto. O usufrutuário tem
direito de usar e fruir dentro dos limites legais, e dos limites impostos pelo
proprietário. O proprietário passa a ser denominado nu-proprietário e a pessoa
titular do direito real sobre coisa alheia usufrutuária. Sua constituição pode
se dar quando o proprietário doa um bem, reservando para si o usufruto. O
anterior proprietário será titular do direito real sobre coisa alheia, pois a
coisa passou a ser do donatário.
Características:
É direito
real sobre coisa alheia, pelo qual o usufrutuário pode usar e fruir, sem
intermediação do nu-proprietário. O usufrutuário tem o direito de usar e gozar
da coisa e dela retirar os frutos para a sua subsistência;
É
temporário, nunca perpétuo e poder ser fixado: por prazo determinado ou a
termo; pela vida do usufrutuário, ou seja, vitalício; por uma causa, como a de
permanecer usufrutuário enquanto estiver em tratamento de saúde; pelo prazo
máximo de 30 anos, se constituído em favor de pessoa jurídica, se ela não
extinguir antes;
É
inalienável, dado que não pode ser transferido a outra pessoa por ato inter
vivos ou causa mortis. O usufrutuário não pode alienar o usufruto, constituindo
outra pessoa usufrutuária em seu lugar, mas pode ceder o seu exercício a título
gratuito ou oneroso. Compreende o exercício: o direito de usar e fruir, podendo
assim, dar em comodato ou alugar o bem. Decorre da inalienabilidade a
impenhorabilidade, já que em função da penhora, haveria a alienação forçada
pelo juízo, transferindo o usufruto a terceiro, o que é proibido. Porém,
admite-se a penhora sobre os frutos proporcionados pelo usufruto;
É em regra
gratuito, pois normalmente não se exige qualquer contraprestação. Porém é
possível ser oneroso, onde ocorre que o nu-proprietário cede o bem em usufruto
mediante uma remuneração;
Tem por
princípio função alimentar, pois por intermédio dele, se procura prover o
usufrutuário de recursos para a sua sobrevivência.
Objeto: Pode ser bens móveis, imóveis, coisas
corpóreas ou incorpóreas, um patrimônio, ou parte de um patrimônio, abrangendo,
no todo ou em parte, os frutos e as utilidades.
Em essência,
o usufrutuário recebe um bem para que dele retire benefícios, devendo
devolvê-lo ao nu-proprietário quando acabar o usufruto. Pode o usufruto se
estender aos acessórios da coisa e seus acrescidos. Se entre os acessórios e
acrescidos houver coisas consumíveis, o usufrutuário terá que restituir ao
término do usufruto, o que ainda houver (devolve) e as outras (que usou) o
equivalente em gênero, quantidade e qualidade, e não sendo possível, deverá
restituir o seu valor, estimado ao tempo de restituição. Se o usufruto alcançar
acessórios e acrescidos que se consomem pelo uso, não se pode dizer que isso se
constitua como usufruto propriamente dito. Denomina-se essa situação de
usufruto impróprio. O usufrutuário terá que devolver, ao término do usufruto, o
equivalente em gênero, qualidade ou quantidade ou o valor respectivo.
Modos de constituição:
Por
decorrência de lei: o usufruto instituído por força de lei visa proteger
determinadas pessoas, por exemplo: em favor dos pais sobre bens dos filhos
menores – esse usufruto se extingue com a maioridade dos filhos; em favor do
cônjuge sobre os bens do outro, quando lhe competir tal direito; em favor da
mulher brasileira casa com estrangeiro.
O usufruto
legal dispensa registro e prepondera no direito de família.
Por ato de
vontade ou convencional que engloba o contrato ou o testamento: pode-se
constituir por ato inter vivos, quando o proprietário transfere a outrem o
direito de usar e fruir, ou por meio de doação em que o proprietário se reserva
o usufruto do bem doado. Pode ocorrer também por testamento, quando o testador
constitui alguém nu-proprietário e outrem usufrutuário.
Por
prescrição aquisitiva ou usucapião: exige os pressupostos de posse e animus de
usufrutuário, porque só é possível adquirir um direito, pela usucapião, se o
usucapiente atuar como se fosse dele titular.
Usufruto simultâneo ou
conjunto e usufruto sucessivo: O usufruto simultâneo é
aquele constituído em proveito de duas ou mais pessoas, extinguindo-se com a
morte de cada usufrutuário, salvo se for estipulado expressamente o direito de
acrescer.
O usufruto
sucessivo foi instituído em favor de uma pessoa para que após sua morte fosse
transmitido a outra, porém não é admitido, porque a morte do usufrutuário é
causa de extinção, inviabilizando a transmissão hereditária.
A doa a B,
reservando para si o usufruto vitalício e impondo sobre o imóvel do donatário B
a cláusula de inalienabilidade. Na morte de A poderá B requerer o cancelamento
da referida cláusula?
Há dois
posicionamentos, uns dizem que sim, outros que não.
Direitos e deveres do
usufrutuário e do nu-proprietário: O usufrutuário tem
direito à posse, ao uso, à administração e à percepção dos frutos. O direito de
alienação é do nu-proprietário. A posse do usufrutuário é direta e a do
nu-proprietário indireta.
Os frutos
produzidos pela coisa pertencem ao usufrutuário. São do usufrutuário os frutos
naturais pendentes ao começar o usufruto e do nu-proprietário os pendentes ao
tempo que cessar o usufruto.
Cabem ao
usufrutuário as crias de animais que são frutos naturais. Porém, deve restituir
o mesmo número de cabeças de gado dadas em usufruto, então se houver morte de
algum animal, deverão ser repostos com as crias.
Quando acabar
o usufruto, o usufrutuário deve entregar a coisa, adequadamente conservada, não
sendo responsável pelo natural desgaste ou deterioração resultante do exercício
regular do usufruto.
O
nu-proprietário tem direito de alienar a coisa, porém, o adquirente terá que
respeitar o usufruto, que não se extingue pela alienação.
Extinção do usufruto:
Pela
renúncia ou morte do usufrutuário. Se o usufruto recaiu sobre bem imóvel é
necessário que o ato renunciativo seja levado ao registro de imóveis. A morte
do usufrutuário também é causa de extinção do usufruto, com exceção de quando
estipulado o direito de acrescer;
Pelo termo
de sua duração (acaba o prazo de duração);
Pela
extinção da pessoa jurídica, ou se ela perdurar, pelo decurso de 30 anos da
data inicial do usufruto;
Pela
cessação do motivo que se origina;
Pela
destruição da coisa. Não existindo mais a coisa, cessa o usufruto. Sendo a
perda parcial, subsiste o usufruto no remanescente;
Pela
consolidação. Ocorre quando a mesma pessoa passa a ser nua-proprietária e
usufrutuária, como acontece quando o usufrutuário adquire a nua-propriedade;
Por culpa do
usufrutuário, quando aliena, deteriora ou deixa arruinar os bens. Se o
usufrutuário deixa de cumprir com suas obrigações, justo é que perca o direito
de uso e fruição;
Pelo não uso
ou não fruição.
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