As regras que constituem o direito de vizinhança destinam-se a evitar conflitos de interesses entre proprietários de prédios contíguos.
Tem sempre em mira a necessidade de conciliar o exercício do direito de propriedade com as relações de vizinhança, uma vez que sempre é possível o advento de conflitos entre os confinantes.
Fundamentação
ü Art. 5º, XXIII e art. 170, III da CRFB e arts. 1.277 a 1.313 CC
“XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;”
“Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: (...)
III - função social da propriedade;”
ü Quais os fundamentos para as limitações civis ao exercício do direito de propriedade?
R: A estrutura dos direitos de vizinhança, que ao lado da posse e dos direitos reais compõe toda a teoria do Direito das Coisas, é pautada na noção de respeito e limite. Qualquer conduta que torne o exercício da propriedade um estorvo desnecessário para os vizinhos, deve ser punido. Entenda que a própria relação de vizinhança cria incômodos para os envolvidos, sendo esta situação compreendida dentro da normalidade, contudo, não se pode aceitar que extrapole o parâmetro social de suportabilidade.
ü Quais princípios ou justificativas poderiam ser elencados para a limitação do uso da propriedade?
R: Princípio da socialidade; função social da propriedade; abuso de direito (é o exercício imoderado de um direito que causa prejuízo a outra pessoa, razão pela qual é considerado ato ilícito).
OBS1: direitos de vizinhança não geram direitos reais, mas tão somente direitos pessoais, podendo ser exigidos, por qualquer possuidor direto.
“É o complexo de direitos e obrigações recíprocos que regulam o direito de propriedade imóvel entre vizinhos” Rubens Limongi França
Silvio Rodrigues define os direitos de vizinhança como: “limitações impostas pela lei às prerrogativas individuais e com o escopo de conciliar interesses de proprietários vizinhos, reduzindo os poderes inerentes ao domínio e de modo a regular a convivência.”
Rodrigues enfatiza ainda que “os direitos de vizinhança são obrigações propter rem, ou seja, basta a condição de vizinho para que o possuidor ou proprietário seja vinculado à obrigação de respeitar aqueles direitos, abstendo-se de certos atos ou sujeitando-se à invasão de seu domínio. Tal obrigação acompanha a coisa, transmitindo-se ao novo possuidor ou proprietário, extinguindo-se pelo abandono da coisa”
A lei veda o exercício dos direitos de propriedade que possam causar prejuízos:
a) Pela perturbação do sossego, ameaça ou prejuízo à vida, à saúde e à segurança;
b) Por ocasionar dificuldades de acesso à via pública, fonte ou porto;
c) A um dos vizinhos decorrentes de árvores limítrofes;
d) Em virtude do escoamento natural das águas;
e) Em razão da fixação de marcos, da preservação de marcos de divisão ou da aviventação de marcos apagados que sirvam de demarcação dos limites entre prédios;
“Aviventação ou avivamento de rumos apagados é restabelecer os rumos que assinalam os limites de dois imóveis confinantes.
A matéria é regulada pelo CC e pelo CPC, sendo que o CC estabelece a respeito, no Art. 1.297, Limites entre Prédios e Direito de Tapagem - Código Civil.
Como se vê, a Ação Demarcatória é a competente para a aviventação como também dispõe o CPC. Os requisitos da Ação demarcatória são apontados pelo Art. 574 da lei processual. Por sua vez, o texto adverte sobre a forma e condições para o requerimento da demarcação.
“STJ 297 – Ação Demarcatória. Título dominial. Limites. A ação demarcatória é cabível mesmo que haja definição dos limites divisórios, quando ainda existir dúvida acerca de sua correção e, principalmente, discordância entre o título dominial e a própria realidade. Destarte, essa ação pode ser utilizada para eventual estabelecimento de novos limites se há divergência entre a verdadeira linha de confrontação dos imóveis e os correspondentes limites fixados no título. Seria impossível intentar ação reivindicatória diante da imprecisão da linha, pois para tanto, faz-se necessária a perfeita individualização da coisa reivindicada. Precedentes.”
Da Demarcação
Art. 574. Na petição inicial, instruída com os títulos da propriedade, designar-se-á o imóvel pela situação e pela denominação, descrever-se-ão os limites por constituir, aviventar ou renovar e nomear-se-ão todos os confinantes da linha demarcanda.
Art. 575. Qualquer condômino é parte legítima para promover a demarcação do imóvel comum, requerendo a intimação dos demais para, querendo, intervir no processo.
Art. 579. Antes de proferir a sentença, o juiz nomeará um ou mais peritos para levantar o traçado da linha demarcanda.
Art. 580. Concluídos os estudos, os peritos apresentarão minucioso laudo sobre o traçado da linha demarcanda, considerando os títulos, os marcos, os rumos, a fama da vizinhança, as informações de antigos moradores do lugar e outros elementos que coligirem.
Parágrafo único. A sentença proferida na ação demarcatória determinará a restituição da área invadida, se houver, declarando o domínio ou a posse do prejudicado, ou ambos.
Art. 582. Transitada em julgado a sentença, o perito efetuará a demarcação e colocará os marcos necessários.
Parágrafo único. Todas as operações serão consignadas em planta e memorial descritivo com as referências convenientes para a identificação, em qualquer tempo, dos pontos assinalados, observada a legislação especial que dispõe sobre a identificação do imóvel rural.
Art. 583. As plantas serão acompanhadas das cadernetas de operações de campo e do memorial descritivo, que conterá:
II - os acidentes encontrados, as cercas, os valos, os marcos antigos, os córregos, os rios, as lagoas e outros;
III - a indicação minuciosa dos novos marcos cravados, dos antigos aproveitados, das culturas existentes e da sua produção anual;
IV - a composição geológica dos terrenos, bem como a qualidade e a extensão dos campos, das matas e das capoeiras;
VI - as distâncias a pontos de referência, tais como rodovias federais e estaduais, ferrovias, portos, aglomerações urbanas e polos comerciais;
VII - a indicação de tudo o mais que for útil para o levantamento da linha ou para a identificação da linha já levantada.
Art. 584. É obrigatória a colocação de marcos tanto na estação inicial, dita marco primordial, quanto nos vértices dos ângulos, salvo se algum desses últimos pontos for assinalado por acidentes naturais de difícil remoção ou destruição.
Art. 585. A linha será percorrida pelos peritos, que examinarão os marcos e os rumos, consignando em relatório escrito a exatidão do memorial e da planta apresentados pelo agrimensor ou as divergências porventura encontradas.
Art. 586. Juntado aos autos o relatório dos peritos, o juiz determinará que as partes se manifestem sobre ele no prazo comum de 15 (quinze) dias.
Parágrafo único. Executadas as correções e as retificações que o juiz determinar, lavrar-se-á, em seguida, o auto de demarcação em que os limites demarcandos serão minuciosamente descritos de acordo com o memorial e a planta.
Art. 587. Assinado o auto pelo juiz e pelos peritos, será proferida a sentença homologatória da demarcação.
I - a indicação da origem da comunhão e a denominação, a situação, os limites e as características do imóvel;
II - o nome, o estado civil, a profissão e a residência de todos os condôminos, especificando-se os estabelecidos no imóvel com benfeitorias e culturas;
Art. 589. Feitas as citações como preceitua o art. 576, prosseguir-se-á na forma dos arts. 577 e 578.
Art. 590. O juiz nomeará um ou mais peritos para promover a medição do imóvel e as operações de divisão, observada a legislação especial que dispõe sobre a identificação do imóvel rural.
Parágrafo único. O perito deverá indicar as vias de comunicação existentes, as construções e as benfeitorias, com a indicação dos seus valores e dos respectivos proprietários e ocupantes, as águas principais que banham o imóvel e quaisquer outras informações que possam concorrer para facilitar a partilha.
Art. 591. Todos os condôminos serão intimados a apresentar, dentro de 10 (dez) dias, os seus títulos, se ainda não o tiverem feito, e a formular os seus pedidos sobre a constituição dos quinhões.
§ 2o Havendo impugnação, o juiz proferirá, no prazo de 10 (dez) dias, decisão sobre os pedidos e os títulos que devam ser atendidos na formação dos quinhões.
Art. 593. Se qualquer linha do perímetro atingir benfeitorias permanentes dos confinantes feitas há mais de 1 (um) ano, serão elas respeitadas, bem como os terrenos onde estiverem, os quais não se computarão na área dividenda.
Art. 594. Os confinantes do imóvel dividendo podem demandar a restituição dos terrenos que lhes tenham sido usurpados.
§ 1o Serão citados para a ação todos os condôminos, se a sentença homologatória da divisão ainda não houver transitado em julgado, e todos os quinhoeiros dos terrenos vindicados, se a ação for proposta posteriormente.
§ 2o Nesse último caso terão os quinhoeiros o direito, pela mesma sentença que os obrigar à restituição, a haver dos outros condôminos do processo divisório ou de seus sucessores a título universal a composição pecuniária proporcional ao desfalque sofrido.
Art. 595. Os peritos proporão, em laudo fundamentado, a forma da divisão, devendo consultar, quanto possível, a comodidade das partes, respeitar, para adjudicação a cada condômino, a preferência dos terrenos contíguos às suas residências e benfeitorias e evitar o retalhamento dos quinhões em glebas separadas.
Art. 596. Ouvidas as partes, no prazo comum de 15 (quinze) dias, sobre o cálculo e o plano da divisão, o juiz deliberará a partilha.
Parágrafo único. Em cumprimento dessa decisão, o perito procederá à demarcação dos quinhões, observando, além do disposto nos arts. 584 e 585, as seguintes regras:
I - as benfeitorias comuns que não comportarem divisão cômoda serão adjudicadas a um dos condôminos mediante compensação;
II - instituir-se-ão as servidões que forem indispensáveis em favor de uns quinhões sobre os outros, incluindo o respectivo valor no orçamento para que, não se tratando de servidões naturais, seja compensado o condômino aquinhoado com o prédio serviente;
III - as benfeitorias particulares dos condôminos que excederem à área a que têm direito serão adjudicadas ao quinhoeiro vizinho mediante reposição;
IV - se outra coisa não acordarem as partes, as compensações e as reposições serão feitas em dinheiro.
Art. 597. Terminados os trabalhos e desenhados na planta os quinhões e as servidões aparentes, o perito organizará o memorial descritivo.
§ 1o Cumprido o disposto no art. 586, o escrivão, em seguida, lavrará o auto de divisão, acompanhado de uma folha de pagamento para cada condômino.
II - a classificação das terras com o cálculo das áreas de cada consorte e com a respectiva avaliação ou, quando a homogeneidade das terras não determinar diversidade de valores, a avaliação do imóvel na sua integridade;
III - o valor e a quantidade geométrica que couber a cada condômino, declarando-se as reduções e as compensações resultantes da diversidade de valores das glebas componentes de cada quinhão.
II - a relação das benfeitorias e das culturas do próprio quinhoeiro e das que lhe foram adjudicadas por serem comuns ou mediante compensação;
III - a declaração das servidões instituídas, especificados os lugares, a extensão e o modo de exercício.
f) Decorrentes do exercício indevido do direito de construção; e
g) Decorrentes do direito de tapagem de muros e cercas.
OBS2: A Leitura do art. 1.277CC é impulsionada pela condução e solução das causas envolvendo conflitos de vizinhança devem guardar estreita sintonia com os princípios constitucionais da intimidade, da inviolabilidade da vida privada e da proteção ao meio ambiente. (Enunciado 319)
“(...) para que se configure um ato ilegal, basta que o vizinho ofensor, agindo por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, viole direito, causando dano a outrem, independentemente da existência da previsão do art. 1.277 do Código Civil de 2002.
Constituem, por sua vez, atos abusivos, aqueles que, mesmo com o causador do incômodo se mantendo dentro dos limites de sua propriedade, prejudicam o vizinho, como, por exemplo, pelo barulho excessivo. Para ser considerado um ato abusivo, não há a necessidade de praticá-lo com o objetivo de prejudicar, mas também, quando o autor do ato o faz de maneira irregular, sem a observância da finalidade social.” Carlos Gonçalves
Não se confundem, todavia, as limitações impostas às propriedades contíguas com as servidões propriamente ditas.
DIREITOS DE VIZINHANÇA
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SERVIDÕES
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Emanam da Lei
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Resultam da vontade das partes, e só excepcionalmente da usucapião.
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Limitam o domínio, estabelecendo uma variedade de direitos e deveres recíprocos entre os proprietários de prédios contíguos.
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Constituem direitos reais sobre coisa alheia, estabelecidos no interesse do proprietário do prédio dominante.
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Dispensam registro e surgem da mera contiguidade entre os prédios.
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Enquanto direito real sobre imóvel, só se constitui ou se transmite por atos entre vivos após seu registro no cartório de Registro de imóveis.
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Prédios: tecnicamente é uma edificação, uma construção. Mas o legislador utiliza como sinônimo de imóveis, então pode ser uma área construída ou não.
Vizinho: Não é somente aquele que está lado a lado – contíguo ao imóvel. Vizinho é todo aquele que sofre a repercussão de um ato prejudicial em razão da proximidade dos prédios.
Características principais:
*emanam da lei
*são obrigações propiter rem – incidem sobre o imóvel, independentemente de quem seja o proprietário. Vinculam os confinantes, acompanhando a coisa.
1. USO ANORMAL DA PROPRIEDADE – ART. 1277 CC
1.1 Espécies de atos nocivos
A doutrina faz a seguinte classificação dos atos ou interferências prejudiciais ao sossego, segurança e saúde.
a) Ilícitos
· Ilegais – art. 186 CC
São atos ilícitos que obrigam a composição do dano como, por exemplo, atear fogo no prédio vizinho.
· Abusivos – art. 187. CC
São os atos que embora o causador do incômodo se mantenha nos limites da sua propriedade, mesmo assim vem a prejudicar o vizinho, muitas vezes sob a forma de barulho excessivo. Consideram-se abusivos não só os atos praticados com o propósito deliberado de prejudicar o vizinho, se não também aqueles em que o titular exerce o seu direito de modo irregular em desacordo com a sua finalidade social. São os atos praticados no exercício irregular de um direito.
Embora os ilegais e os abusivos sejam ilícitos, o ilegal é por si só vedado; o abusivo não: o ato em si é permitido e o que a lei considera ilícita é o seu excesso.
b) Lesivos: São lesivos os atos que causam dano ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo o uso anormal de sua propriedade e a atividade tenha sido autorizada por alvará expedido pelo Poder Público. É o caso, por exemplo, de uma indústria cuja fuligem esteja prejudicando ou poluindo o ambiente, embora normal a atividade.
São aqueles que têm a aparência de estar correto, mas ainda assim causam um dano ao vizinho. Diante do ato lesivo, há uma particularidade: se há ou não o interesse público em que a atividade permaneça, disposto no art. 1278, CC.
Obs.: Bens tutelados pelo direito de vizinhança: o entendimento doutrinário é que é um rol taxativo, e são estes:
- segurança (tanto pessoal quanto patrimonial)(ex: possuir depósito de explosivos, pólvora);
- sossego (ruídos excessivos, boates, algazarras)
- saúde (atividades que expilam gases tóxicos, radiação.)
O decoro não está abrangido pelo aludido artigo. Desse modo, o proprietário ou possuidor de um prédio não tem como impedir que prostitutas se instalem nos apartamentos, desde que não perturbem o sossego dos demais moradores.
Obs.: Como aferir a normalidade ou a anormalidade da utilização de um imóvel?
Verificar:
a) Verificar a extensão do dono ou incomodo causado:
Se, nas circunstâncias, este se contém no limite do tolerável, não há razão para reprimi-lo. Com efeito, a vida em sociedade impõe às pessoas a obrigação de suportar certos incômodos, desde que não ultrapassem os limites do razoável e do tolerável.
b) Examinar a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais;
Não se pode apreciar com os mesmos padrões a normalidade do uso da propriedade em um bairro residencial e em um industrial, em uma cidade tranquila do interior e em uma capital.
c) Considerar a anterioridade da posse.
Teoria da Pré-ocupação: Por essa teoria, aquele que primeiramente se instala em determinado local acaba, de certo modo, estabelecendo a sua destinação. Tal teoria, entretanto, Não é absoluta, e por isso não pode ser aceita em todos os casos em reservas. Se o barulho é demasiado ou se a lei proíbe o incômodo, o proprietário não pode valer-se da anterioridade de seu estabelecimento para continuar molestando o próximo.
2.2 Soluções para a composição dos conflitos.
a) Se o incômodo é normal, tolerável, não deve ser reprimido.
A reclamação da vítima será aferida segundo o critério do homo medius. Só serão atendidas reclamações relativas a danos considerados insuportáveis ao homem normal.
b) Se o dono for intolerável, deve o juiz, primeiramente, determinar que seja reduzido a proporções normais. Art. 1279.
c) Se não for possível reduzir o incomodo a níveis suportáveis, determinará o juiz a cessação da atividade.
Quando em mediante o emprego de medidas adequadas se conseguirem reduzir o incômodo a níveis suportáveis, ou quando a ordem judicial para que sejam adotadas não for cumprida, determinará o juiz o fechamento da indústria ou do estabelecimento, a cessação da atividade ou até a demolição da obra, se forem de interesse particular.
d) Não se determinará a cessação da atividade se a causadora do incômodo for indústria ou qualquer atividade de interesse social.
Se o dano não puder ser reduzido aos graus de tolerabilidade mediante medidas adequadas, será imposta ao causador de dano a obrigação de indenizar o vizinho. Dispõe efetivamente o art. 1278 do CC que o direito atribuído ao prejudicado, de fazer cessar as interferências nocivas especificadas no art. 1277, não prevalece quando forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.
Há, na hipótese, um conflito de interesses. Os dois, tanto o de caráter privado com o de cunho público, são dignos de proteção. Todavia, considerando a prevalência do interesse público, sacrifica-se o interesse privado em favor daquele mas sem olvidar da situação do proprietário que sofre a interferência, porque, embora obrigado a suportá-lo, lhe é devida indenização cabal.
OBS: Tanto o interesse privado, como o interesse público são dignos de proteção. No entanto, este, por representar o ânimo da coletividade, prevalece sobre aquele, mas, insurgindo-se o direito à indenização em favor do interesse particular, quando ofendido.
Maria Helena Diniz, enfatizando o princípio do interesse público sobre o privado, da seguinte maneira aduz:
“O proprietário lesado não terá direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, à saúde e ao sossego se elas forem justificadas por interesse público que prevalece sobre o particular (p. ex., abertura de poço artesiano ou construção de açude que acaba provocando umidade ou infiltrações em prédios vizinhos), caso em que o proprietário lesante pagará ao vizinho indenização cabal (CC, art. 1.278), que cubra integralmente os prejuízos sofridos. Se tais interferências tiverem que ser toleradas por decisão judicial, o vizinho poderá exigir, se possível, sua redução, ou eliminação, mediante realização de obras ou medidas de segurança (CC, art. 1.279). P. ex., se a emissão de gases poluentes de uma indústria for autorizada judicialmente, o vizinho lesado poderá pleitear sua redução propondo a instalação de filtros, ou se os ruídos por ela causados forem permitidos por decisão judicial, o prejudicado poderá exigir a colocação de forro especial para diminuir o barulho.”
“o termo vizinhança não se limita apenas à contiguidade de prédios, mas, a toda extensão aonde o ato nocivo possa alcançar.”
Diante da vastidão do ato, e da teórica ocorrência do dano, Carlos Roberto Gonçalves propõe algumas soluções, e assim as elenca:
a) Se o incômodo é normal, tolerável, não deve ser reprimido – A reclamação da vítima será aferida segundo o critério do homem médio. Só serão atendidas reclamações relativas a danos considerados insuportáveis ao homem normal.
b) Se o dano for intolerável, deve o juiz, primeiramente, determinar que seja reduzido a proporções normais – Pode o juiz, por exemplo, fixar horários de funcionamento da atividade considerada nociva (somente durante o dia, p. ex.), exigindo a colocação de aparelhos de controle da poluição, levantando barreiras de proteção etc.
c) Se não for possível reduzir o incômodo a níveis suportáveis, determinará o juiz a cessação da atividade – Quando nem mediante o emprego de medidas adequadas se conseguir reduzir o incômodo a níveis suportáveis, ou quando a ordem judicial para que sejam adotadas não for cumprida, determinará o juiz o fechamento da indústria ou do estabelecimento, a cessação da atividade ou até a demolição da obra, se forem de interesse particular
d) Não se determinará a cessação da atividade se a causadora do incômodo for indústria ou qualquer atividade de interesse social – Se o incômodo não puder ser reduzido aos graus de tolerabilidade mediante medidas adequadas, será imposto ao causador do dano a obrigação de indenizar o vizinho. Dispõe efetivamente o art. 1.278 do Código Civil que o direito atribuído ao prejudicado, de fazer cessar as interferências nocivas no art. 1.277, não prevalece quando forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.
· A ação apropriada para a tutela dos direitos mencionados é a cominatória, na qual se imporá ao réu a obrigação de se abster da prática de atos prejudiciais ao vizinho, ou a de tomar adequadas para a redução do incômodo.
2. ÁRVORES LIMÍTROFES
· Árvore situada na divisa (árvore – meia) – art. 1282
Uma espécie de condomínio necessário. Pertence a ambos os confinantes. Assim, o dever de conservação e manutenção compete a ambos.
OBS.: A árvore que não tem seu tronco na linha divisória pertence ao dono do prédio em que ele estiver.
· Invasão por raízes e ramos – art. 1283
A árvore está toda num terreno, mas suas raízes e ramos invadem o terreno do vizinho. O vizinho tem o direito de cortá-las até a sua extremidade. Desse direito de cortar, surgem alguns posicionamentos doutrinários.
Ele tem o direito de cortar sem autorização?
Há quem entenda que, se desse corte houver a perda, quem cortar não vai responder por nada, porque está no exercício do seu direito; mas há quem entenda que sim: há o direito de reparação. Então dependendo da proporção, é melhor pedir autorização para o vizinho.
Daí surgem outras questões: às vezes o vizinho só consegue perceber que essas raízes estão invadindo quando já danificou sua propriedade. Quem responde? Há quem entenda que quem deve arcar é o dono da árvore, porque o vizinho não teve nem a chance de cortá-la. Pois não viu.
· Frutos caídos em terreno confinante – art. 1284
Onde o fruto cair, desde que seja propriedade particular, pertence ao solo de onde estiver. Tal regra constitui exceção ao principio de que o acessório segue o principal.
OBS: Pertencerá ao proprietário do solo apenas os frutos que se desprenderem naturalmente da árvore. Logo, não é lícito que o vizinho confinante balance a árvore para que todos os frutos caiam em seu imóvel antes que o proprietário da árvore os apanhe.
3. PASSAGEM FORÇADA – art. 1285
· Prédio encravado
Aquele que não tem acesso a via pública, nascente ou porto. Nessa situação, para que ele tenha acesso à via pública precisa passar pela propriedade do vizinho. Daí porque é uma passagem forçada: o vizinho é obrigado a dar passagem. Em contrapartida, ele (o vizinho) recebe uma indenização. Quando houver vários vizinhos que podem dar uma passagem, será aquele que tiver o acesso mais fácil – é aquele que sofrer menos restrições a dar passagem e que for mais viável o acesso do dono do prédio encravado.
§ 1° Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem. Havendo vários imóveis, escolherá aquele que menor dano sofrerá com a imposição do encargo.
§ 2° Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso à via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
O direito de exigir do vizinho que lhe deixe passagem só existe quando o encravamento é natural e total (Há divergências quanto essa totalidade).
Não pode ser provocado pelo proprietário.
Não pode este vender a parte do terreno que lhe dá acesso à via pública, e depois, pretender que outro vizinho lhe dê passagem.
“Havendo alienação parcial do prédio, por necessidade econômica, que torne essa parte alienada encrava pela perda do acesso à via pública, deverá o alienante, que ficou com a passagem já existente, tolerar o seu uso pelo adquirente”.(PGM/2008)
Nesse caso, é porque nenhum imóvel deve permanecer encravado, poderá voltar - se somente contra o adquirente do terreno em eu existia a passagem. Mesma forma, o adquirente da parte que ficou encravada pelo desmembramento voluntário só pode exigir passagem (gsjjs pág. 4)
§ 3° Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar outra.
A razão é que seria injusto deixar ao alvedrio do vendedor tornar encravado o seu prédio e ao mesmo tempo lhe conceder a faculdade de exigir passagem de qualquer vizinho, impondo, assim, o arbítrio malicioso ou negligente, uma restrição à propriedade alheia.
· Encravamento Natural
Esse encravamento tem que ser natural, isto é, não pode ser forçado.
Mas esse encravamento deve ser absoluto? Para a corrente tradicional, só cabe a passagem forçada quando o prédio estiver absolutamente encravado. Para a corrente moderna, ainda que haja esse acesso, mas é perigoso ou oneroso, cabe à passagem forçada.
Para Gonçalves: Não se considera encravado o imóvel que tenha outra saída, ainda que difícil e penosa. Este direito não existe para garantir maior comodidade ao interessado, mas para assegurar passagem a quem efetivamente não a tenha. Tal direito equivale a uma desapropriação no interesse particular, pois o proprietário do prédio oneroso com a passagem tem direito de indenização cabal, expressamente prevista no artigo1285.
· Indenização
O vizinho da à passagem, mas tem direito de indenização
4. PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES – ART. 1286
Estamos diante de uma situação em que para chegar à água ou a energia elétrica, por exemplo, é preciso que essa tubulação ou cabos passem pela propriedade do vizinho. Detalhe: a relação aqui é entre os particulares. Quanto é cabível essa passagem forçada? Quando não existir outro meio; ou, mesmo que exista, seja excessivamente oneroso. Então os requisitos são:
· Serviços Públicos essenciais (água, esgoto, gás, telefonia);
· Quando impossível ou excessivamente onerosa;
· Instalação menos gravosa ao prédio onerado;
· Remoção da instalação;
· Obras de segurança;
· Indenização
Detalhe: quem paga é o particular.
Paragrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.
Ainda disciplina a remoção ou a instalação dos dutos e cabos em local diverso. Se após a realização das obras o dono do prédio onerado entender que a instalação dos dutos e cabos precisam ser deslocados para local diverso. Se após a realização das obras o dono de prédio onerado entender de removê-las para outro local no imóvel, que lhe seja mais conveniente, poderá fazê-lo, mas pagando as respectivas despesas.
ÁGUAS- art. 1288
Art. 1288. Os prédios inferiores são obrigados a receber as águas que correm naturalmente dos superiores. Se o dono ou possuidor do prédio superior fizer obras para facilitar o escoamento, procederá de modo que não piore a condição natural e inferir do outro. Todavia, não se pode forçá-lo a fazer obras de canalização. A lei não lhe impõe obrigação de fazer obras de escoamento ou canalização de águas de chuva.
Art. 1289: nada impede que o proprietário ou possuidor recolha ou leve ao seu imóvel, de modo artificial, a água que necessita. Todavia, ao contrário do que sucede com as águas que correm naturalmente, não está o proprietário de prédio inferior obrigado a suportar as interferências daí, decorrentes de seu escoamento, podendo exigir que se desvie o fluxo ou optar pela indenização dos prejuízos que venha a sofrer.
Art. 1290. Prevê o direito às obras das águas nascentes e das águas pluviais. Trata-se da servidão das águas supérfluas, pela qual o prédio inferior pode adquirir sobre as obras uma servidão destinada a usos domésticos. Observe-se que o direito do prédio inferior é apenas o de receber as sobras de fonte não captada.
Art. 1291. Proíbe a poluição, e, se esta ocorrer, obriga o poluidor a recuperar as águas poluídas, sob pena de pagamento de indenização.
Art. 1292: direito do representante de água mediante a construção de barragens de todas as formas, inclusive para a criação de hidrelétricas. Todavia, no exercício desse direito, não pode o proprietário prejudicar os vizinhos. Se houver invasão do prédio alheio, está obrigado a indenizar o prejudicado, deduzindo-se do valor da indenização o benefício obtido pelo prédio alheio.
Art. 1293: Disciplina a utilização do aqueduto ou canalização de águas, permitindo a todos canalizar pelo prédio de outrem as águas que tenham direito, mediante prévia indenização a seu proprietário. O art. §1° prevê indenização ao proprietário que sofre prejuízo com a construção da obra destinada à canalização. O §2° dispõe que o proprietário pode exigir que a canalização fosse subterrânea, para não afetar áreas edificadas. O §3°, por fim, estabelece que a construção do aqueduto é incumbência do seu dono e deve ser feita de modo a causar menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos.
Código de águas – Decreto n° 24643/34: mais amplo, aplica-se às questões decorrentes da utilização das águas no que não contrair as normas do CC.
Lei de recursos hídricos – Lei n° 9422/97
Art. 1° bem do domínio público e recurso natural.
Finalidade Social: coibir abuso que desvie ou permita a utilização da água para fins egoísticos ou inúteis.
DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO DE TAPAGEM – art. 1297
Direito e dever do proprietário delimitar sua propriedade.
Art. 1297. O proprietário tem direito a cercar (cerca), murar (alvenaria), valor ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
Ora, no momento em que eu construo um muro para delimitar minha propriedade, naturalmente estou delimitando a do meu vizinho, e nada mais justo que ele contribua com essas despesas.
OBS: Caso eu consiga provar que não houve investimento do vizinho, desfeita está a presunção de condomínio sobre o tapume divisório.
OBS: Todavia, enquanto persistir
Assim, tem como finalidades:
· Estabelecer linha divisória entre dois prédios
· Aviventar rumos apagados
· Renovar marcos destruído ou arruinado
Art. 1297, § 1°: Se o caput traz a determinação que o vizinho pode constranger o confinante a dividir essas despesas, a presunção é de que esse muro pertence a ambos. Mas essa presunção é relativa.
Art. 1297, §2°usa-se o mesmo critério das árvores situadas na divisa.
Art. 1297, §3°: Tapume é qualquer meio de vedação de uma propriedade. O tapume comum é o que tem por finalidade a demarcação da propriedade (caput). O tapume especial aqui descrito no §3° tem como finalidade que animais de pequeno porte passem para a propriedade do vizinho. Quem for proprietário dos animais vai arcar sozinho com as despesas do tapume.
Somente se admite a ação demarcatória quando há confusão de limites na linha divisória.
O instrumento adequado para que o proprietário faça valer o seu direito é a ação de demarcação de terras particulares, prevista no art. 574CPC.
Se existem limites há longo tempo respeitados, ainda que não se confunda com a reivindicatória nem com as ações possessórias.
Pressupostos para a ação demarcatória: 1298
1) Título Nominal
Quando se vai proceder a delimitação da propriedade, o primeiro carrinho é analisar o título dominial – registro. Quando do registro dos imóveis, lembre-se que tem que ser feita a sua especialização (a descrição do imóvel), justamente para facilitar essa análise quanto à identificação da extensão e dos delimites (art. 1.298CC). Porém é possível que a simples análise do título não seja suficiente.
OBS: Se os limites entre os prédios forem confusos e, por outros meios não puderem ser constatados pelo juiz, será adotado como segundo critério a posse justa que cada confiante exerce sobre a faixa não demarcada.
Contudo, não provada a posse, estabelece o dispositivo em comento que o Juiz dividirá em partes iguais para cada um dos confinantes a área cujos limites são indefinidos.
Ainda assim, ante a impossibilidade da divisão cômoda da faixa não demarcada, será ela adjudicada por um dos confinantes, que pagará indenização ao outro.
2) Posse Justa
Se não for suficiente, será analisado quem tem a posse justa sobre essa área que está sendo discutida.
3) Divisão em partes iguais da área contestada
Se ambos tiverem posse justa, essa área questionada será dividida em partes iguais. Mas pode ocorrer que isso não seja possível.
4) Adjudicação
Se a divisão em partes iguais não for possível, será necessária a adjudicação: um fica com a área e indenizar o outro.
7. DO DIREITO DE CONSTRUIR – Art. 1299
Regulamentos administrativos: leis de localidade. Direito de construir é matéria de interesse local, e matéria de interesse local compete ao município legislar. Então quando o proprietário resolver fazer uma construção, ele precisa de um alvará, que será expedido pela prefeitura.
Assim, o CC é subsidiário: primeiro as leis da localidade, e, sendo omissa, o CC.
7.1 - Devassamento da propriedade vizinha.
Art. 1301: Quando o legislador estabelece essas medidas ele tem a finalidade de evitar a defasagem da propriedade alheia; mas em muitos casos não consegue atingi-la.
N Obs.: a responsabilidade de construir no direito civil é objetiva: independe de culpa. Basta comprovar o dano e o nexo de causalidade. Mas essa responsabilidade é de quem? Há quem entenda que é o proprietário; há quem entenda que é o responsável pela obra; há quem entenda que são de ambos. Mas o entendimento predominante é que é o proprietário.
Imagine a seguinte situação hipotética:
João construiu uma casa ao lado da residência de Pedro.
Pedro, contudo, não ficou nem um pouco satisfeito. Isso porque foi feita na casa de João uma grande janela, que fica bem próxima da casa de Pedro. Este, inclusive, mediu e constatou que a distância da janela para a sua casa está em apenas 1 metro.
Diante disso, Pedro ajuizou uma ação demolitória contra João pedindo o fechamento da referida janela sob o argumento de que ela violou o caput do art. 1.301 do Código Civil, devendo, portanto, ser demolida a construção realizada (art. 1.312):
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Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
§ 1º As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
§ 2º As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.
João contestou a ação afirmando que a sua janela realmente está situada a menos de 1,5 m da divisa entre os dois terrenos. No entanto, desta janela se enxerga apenas a parte de fora da casa do autor, não possibilitando a visão direta das áreas internas da casa de Pedro. Logo, não há violação à privacidade do vizinho, objetivo principal da previsão legislativa.
A tese defendida pelo réu foi aceita pelo STJ? A proibição contida no art. 1.301, caput, do Código Civil pode ser relativizada no caso em que a janela aberta a menos de 1,5m não possibilite a visão do interior do imóvel vizinho?
NÃO.
A proibição prevista no art. 1.301, caput, do Código Civil – de não construir janelas a menos de 1,5m do terreno vizinho – possui caráter objetivo e traduz verdadeira presunção de devassamento ("invasão"). Logo, esta vedação não tem por objetivo limitar apenas a visão do imóvel sobre seu vizinho. Ela também protege o vizinho de outras espécies de invasão, como a auditiva, olfativa e, principalmente, física (ex: busca impedir que objetos caiam ou sejam arremessados de uma propriedade a outra).
Desse modo, a proibição é objetiva, bastando, para a sua configuração, a presença do elemento objetivo estabelecido pela lei (construção da janela a menos de 1,5m do terreno vizinho), não importando a aferição de aspectos subjetivos relativos à eventual atenuação do devassamento visual.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.531.094-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 18/10/2016 (Info 592).
O art. 1301 deve ser lido com o art. 1305: A própria lei autoriza que ao construir o seu rumo, você pode invadir a propriedade do vizinho correspondente à meia espessura. O fato de a lei autorizar não quer dizer que o vizinho não deva contribuir com a metade dele. “Travejar” está no sentido de fazer o uso da parede. O ideal é que cada um construa sua parede dentro da sua área, porque, o próprio código traz várias restrições quanto ao uso dessa parede meia, como as que seguem o art. 1305: arts. 1307, 1308,1313.
Art. 1302: Há um prazo mínimo, de ano e dia, dentro do qual é possível exigir que seja desfeita a obra. Tal prazo é decadencial, contado da conclusão da obra, ou seja, da expedição do alvará de ocupação, comumente denominado “habite-se”, e não da abertura da janela, da construção da sacada, terraço, ou da goteira.
DIREITO CIVIL. AÇÃO DEMOLITÓRIA E PRAZO DECADENCIAL.
O prazo decadencial de ano e dia para a propositura da ação demolitória previsto no art. 576 do CC/1916 não tem aplicação quando a construção controvertida uma escada tiver sido edificada integralmente em terreno alheio.
De plano, importante esclarecer que o prazo decadencial para propositura de ação demolitória previsto no art. 576 do CC/1916 tem incidência apenas nas situações em que a construção controvertida é erigida no imóvel contíguo e embaraça, de qualquer modo, a propriedade vizinha. A construção de uma escada integralmente em terreno alheio não se amolda ao comando do art. 576 do CC/1916, visto que não há, nesse caso, construção em terreno vizinho de forma suspensa que possa ser equiparada a uma janela, sacada, terraço ou goteira. Ademais, segundo a doutrina, o prazo decadencial previsto no art. 576 tem aplicação limitada às espécies nele mencionadas. Desse modo, em outros casos, que refogem àquelas espécies expressamente tratadas, é possível ajuizar utilmente a ação demolitória ainda que escoado o prazo de ano e dia da obra lesiva, aplicando-se os prazos prescricionais gerais.
REsp 1.218.605-PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 2/12/2014.
7.2 Águas e beirais – art. 1300
Não pode o proprietário construir de modo que o beiral de seu telhado despeje sobre o vizinho. Embora esteja obrigado a receber as águas que correm naturalmente para o seu prédio, não pode ser compelido a suportar as que ali fluam oficialmente, por meio de calhas ou beirais.
7.3 Paredes divisórias – art. 1304 a 1307
7.4 Do uso do prédio vizinho – arts. 1309 a 1313
8. PRINCIPAIS AÇÕES
· Reivindicatória
Ex.: demarcação.
· Indenização
· Nunciação de obra nova: tem por finalidade embargar uma obra irregular, ou seja, impedir que essa obra se conclua de forma irregular. Essa ação é para interromper a obra. O entendimento jurisprudencial é que essa ação é cabível enquanto a obra não for concluída: e se estiver em fase de acabamento, não cabe mais.
· Dano infecto – art. 1280: é cabível quando você tem por vizinho um prédio em ruínas. Lembrando que só o vizinho for um prédio tombado, não cabe pedido de demolição, mas tão somente de reparação e/ou caução.
· Demolitória – art. 1312: não cumpre o que está disposto no direito de construir vai ser obrigado a demolir. Mas em campos práticos é sempre a última medida.
Um comentário:
Boa tarde Professor!
Qual a base para seu entendimento de que o prazo do art.1302 do CC (desde o final da construção), conta-se a partir do "habite-se", jurisprudência ou doutrina?
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