O QUE É ENFITEUSE?
A enfiteuse é instituto do Direito Civil e o mais amplo de todos os
direitos reais, pois consiste na permissão dada ao proprietário de entregar a
outrem todos os direitos sobre a coisa de tal forma que o terceiro que recebeu
(enfiteuta) passe a ter o domínio útil da coisa mediante pagamento de uma
pensão ou foro ao senhorio. Assim, pela enfiteuse o foreiro ou enfiteuta tem
sobre a coisa alheia o direito de posse, uso, gozo e inclusive poderá alienar
ou transmitir por herança, contudo com a eterna obrigação de pagar a pensão ao
senhorio direto.
A enfiteuse
prestou relevantes serviços durante a época do Brasil Império com o
preenchimento de terras inóspitas, incultivas e inexploradas, que eram
entregues ao enfiteuta para dela cuidar e tirar todo o proveito. Ao foreiro são
impostas duas obrigações, uma está no dever de pagar ao senhorio uma prestação
anual, certa e invariável denominada foro, canon ou pensão; e a segunda
obrigação está em dar ao proprietário o direito de preferência, toda vez que
for alienar a enfiteuse. Se o senhorio não exercer a preferência terá direito
ao laudêmio, ou seja, uma porcentagem sobre o negócio realizado, a qual poderá
ser no mínimo de 2,5% sobre o valor da transação ou chegar até 100%. Porém,
diante da possibilidade do laudêmio ser o valor integral do negócio, perde-se o
interesse na venda e a enfiteuse acaba se resumindo numa transferência de
geração em geração. Com o intuito de evitar essa cláusula abusiva o novo Código
Civil proibiu não
só sua cobrança como força a extinção do instituto nos termos do dispositivo
abaixo:
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de
enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às
disposições do Código Civil anterior , Lei no 3.071 , de 1o de janeiro de 1916, e leis
posteriores.
§ 1o Nos aforamentos a que se refere este
artigo é defeso:
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões
de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações;
Assim, o
CC/2002 não extinguiu as enfiteuses existentes, mas impossibilitou a
instituição de novas.
Nada disso
se aplica às enfiteuses de terras públicas e de terrenos de marinha, que nos
termos do parágrafo 2º do artigo 2.038 são regidas por lei especial. Portanto,
sob as regras do Decreto Lei 9.760 /46 o Poder Público continua podendo
instituir enfiteuses de terras públicas e neste caso a prestação anual será de
0,6% sobre o valor atual do bem.
OBSERVAÇÃO: Até a data 10 de janeiro de 2003 (fim da
vigência do Código Civil de 1916), a enfiteuse era considerada um direito real, contudo, com
o início da vigência do Código Civil 2002, em 11 de janeiro de 2003, a enfiteuse saiu do rol de
direitos reais, que estão previstos no art. 1225 do Novo Código Civil.
Fonte: LFG
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