ENFITEUSE NO DIREITO BRASILEIRO
Enfiteuse é um direito real sobre coisas alheias, bem amplo
inclusive, pois garante a posse, a fruição, transmissão por herança e até a
alienação, ou seja, é o domínio útil. Ou ainda; enfiteuse é o negócio jurídico
no qual o proprietário (denominado senhorio) passa para o adquirente
(denominado enfiteuta) o domínio útil de bem imóvel mediante o
pagamento de foro anual, cuja relação tem caráter perpetuo.
SUJEITOS
Senhorio: proprietário. Que possui o
domínio direto e a posse indireta do imóvel; além do direito de
preferência e o recebimento do foro.
Enfiteuta/foreiro: adquirente. Que possui o
domínio indireto e a posse direta do imóvel; além do domínio útil sobre o
mesmo.
A enfiteuse nasceu na Grécia no século V, a.C... E era o
direito de fruir por tempo ilimitado de terras alheias, para cultivo; mediante
pagamento de quantia anual ao proprietário. Os Romanos copiaram esse mecanismo
que serviria para o cultivo de vastas terras inutilizadas e ainda para
estabelecimento de populações, ou seja, o povoamento dessas terras. Em Roma
esse instituto inicialmente era dividido em dois.
Ius emphyteuticum, que, embora fosse por prazo longo
(por exemplo, 100 anos), era temporário;
Ius Perpeturim, quando o arrendamento era perpétuo.
Em Roma essa modalidade caracterizava-se pela concessão de
terras imperiais sem cultivo ou utilização, aos particulares mediante ao
pagamento de quantia anual denominada “cânon”. Assim a enfiteuse surge como
instrumento para solucionar o problema de vastas terras ou latifúndios sem
utilização.
NO BRASIL
Com o Estado formado recentemente e vasto como é; a coroa
portuguesa também precisava tornar suas terras mais produtivas e cultivá-las;
porém o Estado sozinho iria ter dificuldade e teria que investir muito para
isso. Daí foi autorizado o aforamento das terras, nessa época aforamento não
era sinônimo da enfiteuse, pois refletia uma relação contratual com prazo e
limites além de fiscalização. Em 1821 a coroa decidiu transformar todos os
arrendamentos em enfiteuse o que além de caráter perpetuo facilitou também a
fruição das terras.
OBRIGAÇÕES DO
ENFITEUTA:
Pagamento do foro anual: o foro ou como os romanos chamavam
“cânon” é uma prestação anual certa e invariável, pois não segue as mudanças de
mercado; podendo ser segundo jurisprudência, atualizado. O não pagamento do
foro gera rescisão contratual. O pagamento do foro é a diferença fundamental
entre a propriedade e a enfiteuse.
Dar ao proprietário o direito de preferência: Assim o
enfiteuta ou foreiro tem a obrigação de comunicar ou oferecer primeiramente ao
proprietário do imóvel caso deseje aliená-lo. Pois sobre a venda ou dação em
pagamento nessa relação incidirá o “Laudêmio” que se refere a uma
porcentagem sobre o negócio realizado que será de no mínimo 2,5%, ou seja, a
passagem de um enfiteuta a outro sofre a incidência do “Laudêmio” também quando
não for dada a preferência. Porém se o proprietário decidir comprar não incidirá
o laudêmio. Por fim para haver laudêmio deve haver onerosidade e havendo deve
ser dada a preferência ao proprietário. O enfiteuta também tem direito de
preferência havendo inclusive consequências reais podendo realizar o depósito
em juízo e reaver o que fora adquirido por terceiro. Prazo decadencial de 180
dias.
SUBENFITEUSE:
Corresponde a “glebas” subdivisão de terrenos assemelhando-se
a sublocação e caracteriza-se pelo afastamento da posse passando a outro. Na
subdivisão em glebas deve haver a nomeação de um administrador denominado “cabecel”.
Quando o imóvel emprazado (enfiteuse) pertencer a várias pessoas essas deverão
eleger um administrador em seis meses, do contrário esse direito de escolha
poderá ser exercido pelo senhorio. Feita a escolha do cabecel esse será o
representante dos demais enfiteutas diante todas as ações do senhorio podendo
ainda o senhorio cobrar do cabecel os valores dos demais conforme estipula o
CC/1916 ressalvado a ele obviamente o direito de regresso. (Art. 690. CC/1916)
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A enfiteuse e a
legislação atual
O código civil atual proíbe a constituição de enfiteuse, mas
subordina as já existentes; assim as existentes antes da vigência do código de
2002 até sua extinção são válidas e serão regidas pelo código de 1916 e leis
posteriores. Vale salientar também que essa proibição trata da enfiteuse civil,
ou seja, aquela instituída entre particulares.
“Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e
subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições
do Código Civil anterior, Lei no 3.071 , de 1o de janeiro de 1916, e leis
posteriores.”
Terrenos de marinha
seus acrescidos
Como bem sabemos os terrenos de Marinha e seus acréscimos
pertencem à União art.20, VII, CF. Porém poderão ser concedidos a particulares,
por meio de enfiteuse. Tendo como legislação aplicável a lei 9.760/46. Assim a
enfiteuse de terras públicas é permitida e ainda faz parte do direito
brasileiro.
Conforme: 2º do artigo 2.038 são regidas por lei especial.
Portanto, sob as regras do Decreto Lei 9.760 /46 o Poder Público continua
podendo instituir enfiteuses de terras públicas e neste caso a prestação anual
será de 0,6% sobre o valor atual do bem.
EXTINÇÃO DA ENFITEUSE
Art. 692. A
enfiteuse extingue-se:
I - pela natural deterioração do prédio aforado,
quando chegue a não valer o capital correspondente ao foro e mais um quinto
deste;
II - pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as
pensões devidas, por 3 (três) anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará
das benfeitorias necessárias;
III - falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o
direito dos credores.
A EXTINÇÃO DA ENFITEUSE
PODE SE DÁ POR VÁRIOS MOTIVOS ALGUNS DELES SÃO:
1. Desapropriação:
Quando o poder público tem interesse na área nesse caso terá que indenizar o
proprietário e o enfiteuta.
2. Inadimplemento:
quando o enfiteuta deixar de pagar o foro por três anos consecutivos, é a
chamada pena de comisso que deverá ser em ação própria.
3. Falecimento do
enfiteuta: Ocorrerá à extinção quando o enfiteuta morrer e não tiver
herdeiros, porém seus credores poderão facultativamente usufruir da enfiteuse
até os limites de seus créditos.
4. Renúncia de direito:
Nesse caso a decisão deve ser registrada no cartório de Imóveis da
circunscrição.
5. Deterioração do
bem: O artigo é bem claro, art. 692 CC/1916, deteriorando-se o bem a ponto
de não valer a quantia do foro, mais um quinto deste, extingue-se a
enfiteuse, mas responderá o foreiro por perdas e danos.
6. Resgate: O
artigo é bem claro, art. 693 CC/1916, Todos os aforamentos, inclusive os
constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são
resgatáveis 10 (dez) anos depois de constituídos, mediante pagamento de um
laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o valor atual da
propriedade plena, e de 10 (dez) pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no
seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições
imperativas deste Capítulo.
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