PROPRIEDADE RESOLÚVEL            Prof.Esp. Técio Leite

O direito de propriedade fora concebido, inicialmente, para ser perpétuo. Esta é uma premissa de todo o direito de propriedade, o qual pertencerá ao proprietário enquanto vivo este for.  Contudo, excepcionalmente, a legislação cível conta com a possibilidade de resolubilidade, a qual permite retirar a perpetuidade do sujeito proprietário.

Coadunando-se com o dito, recorda Maria Helena Diniz [1] que “em regra o domínio tem duração ilimitada. Porém, a própria norma jurídica, excepcionalmente, admite certas situações em que a propriedade da coisa móvel ou imóvel se torna temporária, subordinando-se a uma condição resolutiva ou termo final contido no título constitutivo do direito ou originário de causa a este superveniente”.

Neste cenário que se coloca a propriedade resolúvel ou revogável, a qual tem duração no tempo (ad tempos). Duas são as suas hipóteses gerais:

a) Propriedade resolúvel de forma Originária (CC, art. 1359);

b) Propriedade resolúvel de forma Superveniente (CC, art.1360).

Como bem posto por Clóvis Bevilaquá [2], “propriedade resolúvel ou revogável é aquele que no próprio título de sua constituição encerra o princípio que a tem de extinguir, realizada a condição resolutória, ou vindo o termo extintivo, seja por força da declaração de vontade, seja por determinação da lei”.

É resolúvel a propriedade passível de ser extinta ou por força de uma condição (evento acidental, futuro e incerto) ou pelo termo (evento acidental do negócio jurídico futuro e certo) ou, finalmente, pelo surgimento de uma causa superveniente juridicamente apta à por fim ao direito de propriedade.

Será resolúvel a propriedade com causa originária quando a sua causa extintiva constar do próprio título aquisitivo. Neste caso, o titular já a adquire sabendo que ela irá se extinguir, pois sua causa extintiva consta do título. Neste caso não há terceiro de boa-fé. O art. 1.359 do CC é esclarecedor a este respeito: “Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entende-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha”.

Atenção!

A retrovenda (CC, art. 505) é um belo exemplo de propriedade resolúvel originária. Ali se tem uma expressa cláusula no contrato de compra e venda prevendo o direito do vendedor de recobrar a coisa no prazo máximo de três anos. Outro bom exemplo é a alienação fiduciária.

Os efeitos desta resolução, haja vista ser uma cláusula originária, serão ex tunc.

Mas o Código Civil avança para também admitir a propriedade resolúvel por causa superveniente. A matéria está no art. 1360 do CC, assim redigido “Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor”.

Na propriedade resolúvel com causa derivada, no título não consta a causa extintiva. Neste caso, a propriedade é adquirida para ser perpétua, como em sua regra geral, já que não se tem notícia de nenhuma restrição. Porém surge uma situação superveniente de resolubilidade, posteriormente à aquisição. O proprietário adquiriu propriedade perpétua, mas esta se transformou, supervenientemente, em resolúvel.

Atenção!

Um ilustrativo exemplo de propriedade resolúvel com causa superveniente é a revogação da doação. O efeito jurídico para esta hipótese é ex nunc, pois não poderá afetar os direitos constituídos durante a sua vigência, em fiel proteção ao terceiro de boa-fé.

Na V Jornada em Direito Civil, o Conselho da Justiça Federal elaborou o Enunciado 509, esclarecendo que “a resolução da propriedade, quando determinada por causa originária, prevista no título, opera ex tunc e erga omnes; se decorrente de causa superveniente, atua ex nunc e inter partes”.

Atenção!

Há quem entenda na doutrina, minoritariamente, que a hipótese prevista no art. 1.360 do CC não seria de propriedade resolúvel, mas apenas de propriedade ad tempos, como recordam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald. O entendimento majoritário, entretanto, é que o artigo veicula, sim, hipótese de propriedade resolúvel, como bem expresso no próprio Código Civil.

São comumente exemplos de propriedade resolúvel cobrados em prova, como recorda Flávio Tartuce [3]: retrovenda (art. 505 a 508), a cláusula especial de venda com reserva de domínio (art. 521 a 527), a doação com reversão (art. 547) e a ingratidão do donatário (art. 555 e 557).

[1] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Direitos das Coisas. 24 Edição. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 337.

[2] BEVILAQUÁ, Clóvis. Código Civil. V. 3. P. 177.

[3] TARTUCE, Flávio. Direitos das Coisas. São Paulo: Editora Método, 2013, p.140-141.

PROPRIEDADE RESOLÚVEL  OU REVOGÁVEL II

Regra: semel dominus, semper dominus (uma vez dono, sempre dono).

É possível que uma propriedade se extinga, em situações especiais. Basta que seja determinado um termo ou condição.

"Propriedade resolúvel é a que encontra, no seu título constitutivo, uma razão de sua extinção, ou seja, as próprias partes ou a lei estabelecem uma condição resolutiva. É o que se dá no fideicomisso, com a propriedade do fiduciário, na doação, com cláusula de reversão, e na retrovenda, com o domínio do comprador. É aquela que no próprio título de sua constituição encerra o princípio que a tem de extinguir, realizada a condição resolutória, ou vindo o termo extintivo, seja por força da declaração de vontade, seja por determinação da lei." (Clóvis Beviláqua) 
É também designada propriedade revogável.

O Código Civil estabelece regras 
sobre a propriedade resolúvel no Capítulo VIII, quando trata do direito de propriedade, nos seus artigos 1.359 e 1.360.

CAPÍTULO VIII
Da Propriedade Resolúvel

1. no próprio termo ou condição (estabelecido em ato, documento), existe a possibilidade de a propriedade ser extinta (Art. 1.359);

2. por motivo superveniente (Art. 1.360).

Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.

Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.

PACTOS ADJETOS
São cláusulas acessórias ao contrato de compra e venda.
Exemplos:
1) PACTO DE RETROVENDA
Tenho um imóvel. Preciso de dinheiro. Vendo o imóvel para meu pai. Ele me dá o dinheiro e tenho o prazo de três anos para comprar o imóvel pelo mesmo valor. Tal contrato é averbado no Cartório de Registro de Imóveis.
O pai pode vender o imóvel para terceiros?
Pode. É um risco. Porque dentro dos três anos posso comprar o imóvel, pelo mesmo valor. 
Produz efeitos ex tunc. Porque retroage à transmissão. Figura como dono, como se nunca houvesse deixado de ser dono.

2) VENDA A CONTENTO (superveniente)
Especialmente para imóveis. Compro uma propriedade. No contrato especificamos uma cláusula de venda a contento, com prazo de resolução. Se gostar, fico com o imóvel, se não, devolvo.

3) FIDEICOMISSO (exemplo clássico de propriedade resolúvel)
É uma hipótese de substituição testamentária. Substituição testamentária porque  interpõe uma pessoa entre os herdeiros, quando o implemento da condição ou o termo ocorrer.

Existem, no fideicomisso, três figuras:
- fideicomitente: é o autor da herança ou testador, que transfere o patrimônio (além de todos os direitos relativos ao domínio).
- fiduciário: aquele que recebe a propriedade, que é resolúvel, no termo ou condição, quando o patrimônio será transferido para o fideicomissário. 
- fideicomissário: o herdeiro legítimo.

O pai tem dinheiro e está doente. Tem câncer. Seu filho é drogado.
O pai, em testamento, institui o fideicomisso, em favor do tio, para que tudo não vire pó. 
O filho pega AIDS. 
O termo final era que o filho tivesse 40 anos (tem pai que coloca "quando o filho se formar na faculdade");
Se o filho morre primeiro, o fideicomisso caduca. 
Se o pai morre primeiro, os bens são transferidos ao fiduciário.
Se o fiduciário morre primeiro, os bens são transferidas para o fideicomissário (o filho).

Art. 360: "em cujo benefício houve a resolução": ocorrerá uma situação que vai resolver a situação: "propriedade resolúvel".

superveniente
Via Anchieta. Sinto um carro me jogando para fora da pista. Conheço esse carro. Conheço o motorista. Tentativa de homicídio doloso.
Detalhe: eu doei o carro para o Sérgio. Quando fiz a doação, pensava outra coisa.
Cabe uma causa de revogação da doação por ingratidão do donatário. 
Se Sérgio tivesse vendido o bem para outra pessoa, não poderia tomá-lo, mas pedir o equivalente em dinheiro.
Por isso, a propriedade resolúvel tem uma natureza especial, um modo especial de domínio.

E se o fiduciário extrapolar, quando na propriedade dos bens? Pode ele aliená-los, dar em garantia de dívidas?
Pode. Mas deve prestar contas. Responde como tutor/administrador.

PROPRIEDADE RESOLÚVEL - RESUMO
chegado o termo ou condição = retrovenda - venda a contento - fideicomisso