TEORIA DA PROPRIEDADE: esta figura jurídica deita raízes no direito romano, onde primava pelo individualismo, atribuindo somente ao cidadão romano o privilégio de adquirir a propriedade. Atualmente, a configuração da propriedade depende do regime político adotado, por exemplo, a antiga URSS, que socializava os bens de produção; já nos países do ocidente, incluindo o Brasil, temos a propriedade individual, com restrições voluntárias e legais, para que seja possível o desempenho da sua função social.

FUNDAMENTO DO DIREITO DE PROPRIEDADE: Existem várias teorias que informam o seu fundamento, destacando-se a da (1) ocupação, (2) da lei, (3) da especificação e (4) da natureza humana. Pela primeira, fundamenta o direito de propriedade na ocupação, na apropriação de coisas que não pertencem a ninguém (res nullius). Pela segunda, a teoria da lei, afirma-se que o domínio se fundamenta na lei. Por ela, a propriedade é instituição de direito civil, positivamente amparado. Existirá a propriedade porque a lei a criou e a garantirá. Pela teoria da especificação, o trabalho é o único criador de bens, consistindo, portanto, no título legítimo da propriedade. Por último, a teoria da natureza humana, é a que melhor fornece o fundamento da propriedade. Para ela a propriedade está na natureza humana, pois é o instinto de conservação que leva o homem a se apropriar de bens para saciar sua fome e para satisfazer suas necessidades de ordem física e moral, justificando, assim, plenamente a existência jurídica da propriedade.

CONCEITO E ELEMENTOS DA PROPRIEDADE: nosso Código Civil não trouxe uma definição de propriedade, preferindo enunciar no artigo 1.228 os poderes do proprietário, fornecendo elementos para sua definição. Em termos analíticos, todavia, podemos dizer que a propriedade é o direito que a pessoa (física ou jurídica) tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem (corpóreo ou incorpóreo), bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha, tirando da coisa toda a sua utilidade jurídica; é o mais completo dos direitos subjetivos, a matriz dos direitos reais e o núcleo do direito das coisas.

Em relação aos seus elementos constitutivos da propriedade, temos o “JUS UTENDI” (direito de usar), que é a faculdade de o dono servir-se da coisa e utilizá-la da maneira que entender mais conveniente, podendo excluir terceiros de igual uso. O “JUS FRUENDI” (direito de gozar ou usufruir), que é o poder de perceber os frutos naturais e civis da coisa e aproveitar economicamente os seus produtos. O “jus abutendi” ou “JUS DISPONENDI” (direito de dispor), que é o direito de dispor da coisa, de transferi-la ou aliená-la a outrem a qualquer título, envolvendo o poder de consumir o bem, de dividi-lo ou gravá-lo, como vender, distribuir, doar a coisa. E, por último, a “REIVINDICATIO” (direito de reivindicar), sendo o direito de reaver a coisa, de reivindicá-la das mãos de quem injustamente a detenha; ele envolve a proteção específica da propriedade, que se perfaz pela “ação reivindicatória” (direito de sequela).

CARACTERES DA PROPRIEDADE: este direito sofre restrições impostas pelo direito de vizinhança, pelo interesse público, pelo fim social, pela própria vontade do proprietário e outras normas administrativas e constitucionais. É um direito absoluto desde que não contrarie interesse público e outras normas de convivência social. A propriedade caracteriza-se pela exclusividade, ilimitabilidade, perpetuidade e elasticidade. É exclusiva, no sentido de poder o seu titular afastar da coisa quem quer que dela queira utilizar-se. A mesma coisa não pode pertencer com exclusividade e simultaneidade a duas ou mais pessoas. O direito de um exclui o de outro. Mesmo no condomínio não desaparece o exclusivismo, pois o direito dos condôminos são exclusivos. É ilimitada ou absoluta, no sentido de encontrar-se liberta dos encargos que a constrangiam desde os tempos feudais, quando o que lavrava o solo tinha o dever de pagar foro ao fidalgo; hoje, o proprietário tem amplo poder sobre o que lhe pertence. Não só por ser oponível erga omnes, mas pelo fato de que seu titular pode desfrutar e dispor do bem como quiser, sujeitando-se apenas às limitações impostas em razão do interesse público ou da coexistência do direito de propriedade de outros titulares. Até prova em contrário, considerasse a propriedade plena e exclusiva, limitando-a quando pesar sobre ela ônus reais, como no caso do usufruto e de outros direitos reais sobre coisas alheias, em virtude do desmembramento dos direitos elementares do proprietário, de usar, gozar e dispor, ou quando for resolúvel, estando sujeita a resolução. Possui também, caráter perpétuo, no sentido de que subsiste a propriedade independentemente de exercício, enquanto não sobrevier causa legal extintiva, ou seja, enquanto o proprietário desejar ou em virtude de lei ela subsistirá. É irrevogável ou perpétua, porque não se extingue pelo não-uso. Por fim, temos o caráter elástico, que é a característica que consiste na possibilidade do domínio ser estendido ou contraído no seu exercício conforme lhe somem ou retirem poderes destacáveis.

DO CARÁTER SOCIAL DA PROPRIEDADE: a CR/88 traz essa ideia (art. 5º, XXIII), determinando ainda, que a ordem econômica observará a função da propriedade, impondo freios à atividade empresarial (art. 170, III). É possível dizer que a função social pode se confundir com o próprio conceito de propriedade, diante de um caráter inafastável de acompanhamento (Tartuce). Nessa ordem, o Código Civil, no artigo 1.228, § 1º, afirma que o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas; o § 2º, que são proibidos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade ou utilidade e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem (direito de vizinhança); o §3º traz a privação de propriedade nos casos de desapropriação por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente. Pelos §§ 4º e 5º, cria-se uma nova forma de usucapião, determinada pelo Poder Judiciário na hipótese de o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e esta nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante, fixando por este a justa indenização ao proprietário. Neste caso, trata-se de inovação de alto alcance, inspirada no sentido social do direito de propriedade e também no novo conceito de posse, dita por Miguel Reale como posse-trabalho, conforme leciona Carlos Roberto Gonçalves.

Além do disposto no artigo 1.228 do CC e do Estatuto da Cidade, temos ainda outras legislações que trazem restrições ao direito de propriedade, como o Código de Mineração, Florestal, Lei de Proteção do Meio Ambiente, além, é claro, das limitações advindas do direito de vizinhança e de cláusulas impostas nas liberalidades, matérias tratadas pelo diploma substantivo civil. Esse conjunto de normas nos dá, portanto, a noção de que o direito de propriedade deixou de apresentar características de direito absoluto e ilimitado para transformar-se em direito de finalidade social.

PROPRIEDADE PLENA E LIMITADA: são espécies de propriedade, quanto à extensão do direito do titular: a plena ou limitada; quanto à perpetuidade do domínio: perpétua ou resolúvel. Será plena, também chamada de alodial, quando todos os direitos elementares da propriedade estão reunidos nas mãos da mesma pessoa. Ter-se-á propriedade limitada ou restrita, quando tem um ônus real, o qual consiste em estar um ou mais elementos constitutivos da propriedade em poder de outrem. Será perpétua quando tiver duração ilimitada. Será resolúvel, quando se encontrar no seu próprio título constitutivo uma razão de sua extinção, ou seja, as próprias partes estabelecem uma condição resolutiva, como na alienação fiduciária, ao fideicomisso (fiduciário e fideicomissário), ou no pacto de retrovenda.

ESPAÇO AÉREO E SUBSOLO: a noção geométrica de superfície, como expressão de solo, não satisfaz às exigências jurídicas, pois é óbvio que o proprietário não teria a possibilidade de exercer os poderes dominiais de uso e gozo se lhe fosse negado o direito ao que está abaixo e acima. Não poderia construir ou plantar, não teria meios de utilizar se a concepção de domínio ficasse adstrita à camada externa de revestimento da terra. Por estas razões, podemos dizer que a propriedade do solo se estende ao subsolo e ao espaço aéreo, questionando, contudo, se encontra ou não um limite. Conjugando concepções germânica (interesse do proprietário) e suíça (utilidade), nosso Código Civil autoriza no artigo 1.229, tanto no espaço aéreo como no subsolo, a titularidade do domínio, desde que seja útil e possua o proprietário legítimo interesse.

DESCOBERTA: é uma das formas de aquisição e perda da propriedade móvel. É o achado de coisa perdida. Descobridor, achador ou inventor é o que a encontra. Nos termos do artigo 1.233, quem achar coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor. Não o conhecendo, fará por encontrá-lo, e, se não o encontrar, entregará a coisa à autoridade competente. Aquele que restituir a coisa achada terá direito a uma recompensa não inferior a 5 % do seu valor, e à indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e o transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la. Neste caso, a coisa não mais será perdida, mas sim abandonada, o que gerará para o inventor (descobridor), direito aquisitivo pela “res derelicta” (coisa abandonada). Todavia, há uma exceção que a coisa perdida passa a pertencer ao achador ou inventor, afora o abandono pelo dono como visto acima, é o caso de descoberta de tesouro, onde a lei afirma que metade de seu valor passará a pertencer a quem achou. Neste caso, excepcionalmente, a coisa perdida passa a ser forma aquisitiva de propriedade móvel.

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL: consiste na personalização do direito num titular, gerando lhe um direito subjetivo. São pressupostos para aquisição da propriedade: 1) que a pessoa seja capaz de adquirir; 2) que a coisa seja suscetível de aquisição; e, 3) que exista um modo de adquirir. Pode-se dizer que se adquire a propriedade pelos modos: 1) originário e 2) derivado. Propriedade originária é aquela em que não há vínculo jurídico entre o proprietário anterior e o atual, por exemplo, as acessões e a usucapião. Por outro lado, derivada é a que se caracteriza pela existência de um liame jurídico entre o proprietário anterior e o atual, como o direito hereditário e o contrato seguido de tradição. Nos termos da legislação civil, têm-se como modos de aquisição da propriedade imobiliária: 1) a usucapião; 2) a aquisição pelo registro do título; 3) as acessões; e, 4) o direito hereditário, que é o que surge em decorrência do vínculo de parentesco que o herdeiro tem com o falecido.

DA USUCAPIÃO: modo de aquisição da propriedade de forma originária. Essencialmente, deita raízes na posse, por tempo prolongado, que transforma uma situação de fato em direito. O instituto da usucapião visa a garantir a estabilidade e a segurança da propriedade, fixando um prazo além do qual não se pode mais levantar dúvidas ou contestações a respeito, e sanar a ausência de título do possuidor, bem como os vícios intrínsecos do título que esse mesmo possuidor tiver. É um direito novo, autônomo, independente de qualquer ato negocial provindo de um possível proprietário, tanto assim que o transmitente da coisa objeto da usucapião não é o antecessor, o primitivo proprietário, mas a autoridade judiciária que reconhece e declara por sentença a aquisição por usucapião. Diz-se também, tratar-se de uma prescrição aquisitiva de propriedade. Sua natureza jurídica é de instituto autônomo afinando-se, destarte, com a prescrição.

Ver Ponto 17 A – Processo Civil

REQUISITOS DA USUCAPIÃO: 1) que a coisa seja suscetível de usucapião; 2) posse mansa, pacífica (sem oposição) e contínua (sem interrupção), com o ânimo de dono (“animus domini”); 3) decurso do tempo; 4) para o usucapião ordinário, a boa-fé e justo título.

As coisas fora do comércio, as naturalmente insuscetíveis de apreensão, as legalmente elencadas e os bens públicos não são objeto da usucapião.

Não é qualquer posse, mas aquela qualificada pela intenção de ter a coisa como própria. Exige a lei que seja “ad usucapionem”, ou seja, aquela que contém os requisitos exigidos pelo artigo 1.238.

ESPÉCIES DE USUCAPIÃO: 1). Extraordinário (artigo 1.238); 2) Ordinário (artigo 1.242); 3) Urbano

(artigo 183, § 1° a 3°, CF e artigo 1.240 do CC); 4) Rural (artigo 1.239 do CC e artigo 191 da CF); 5) coletivo (§ 4º do art. 1.228, entendidos por uns como apropriação indireta) e 6) por abandono do lar ou familiar ou conjugal (art. 1.240-A do CC).

DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA: caracteriza-se quando alguém que possua como seu um imóvel de forma pacífica, sem oposição e sem interrupção durante quinze anos, independentemente de justo título e boa-fé, poderá requerer em juízo a declaração de domínio, que será levada a registro no cartório competente do imóvel (CC, art. 1238). Todavia, o prazo de quinze anos reduzir-se-á para dez se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo (forma especial de usucapião extraordinária). Só as pessoas naturais podem se valer da usucapião extraordinária de dez anos. Ao contrário da usucapião especial urbana, que não legitima aquele que tiver outro imóvel urbano ou rural, aqui não se encontra a restrição. Em se tratando de usucapião apoiado em moradia habitual, não se admite a acessio possessionis porque o caráter da posse é pessoal, ou seja, o que se pretende é que o autor do pedido esteja morando no imóvel por todo o prazo, o que não se atende com a soma das posses. A outra hipótese prevista no parágrafo único do art. 1.238 é a realização de obras ou serviços de caráter produtivo. Aqui estamos diante da posse vinculada ao trabalho. O possuidor não mora no imóvel, mas fê-lo produtivo, gerando uma fonte de riqueza, o que é compatível com a finalidade social da propriedade. O desenvolvimento das obras ou serviços deve se ter realizado pelo prazo de dez anos, não se podendo admitir que o possuidor invoque a redução do prazo, quando realizou as obras ou serviços apenas poucos anos antes de se completar dez anos.

DA USUCAPIÃO ORDINÁRIA: é o que possibilita a aquisição do domínio do imóvel por aquele que por dez anos possuir como seu ininterruptamente, pacificamente e sem oposição, incontestadamente, com justo título e boa-fé (CC, art. 1.242, “caput”). Ainda, reduzir-se-á o prazo para cinco anos, se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico (CC, art. 1.242, parágrafo único). Por justo título deve-se entender o ato jurídico hábil, em tese, à transferência do domínio.

O vocábulo título não está sendo utilizado no sentido de escrito. Ele significa "ato jurídico cuja função econômica consiste em justificar a transferência do domínio". Para que se tenha o título por justo é necessário, ainda, que ele seja válido, certo e real. Sua validade está vinculada à observância das formalidades legais externas substanciais. Mas se nos deparamos com a omissão de formalidades internas, como ocorre quando o alienante era incapaz, a solução se reduz em uma questão de boa ou má-fé. Por isso é que vamos encontrar, na doutrina, posição firme no sentido de se admitir o título anulável como justo, enquanto o nulo não o é.

A BOA-FÉ é a integração ética do justo título, ou seja, o possuidor tem convicção de que o negócio jurídico que lhe assegurou a posse da coisa está escoimado de vício, não havendo qualquer irregularidade que lhe impeça haver o domínio. Ele ignora o vício que macula o negócio jurídico. A boa-fé deve estar presente no início da posse e por todo o prazo, gozando o possuidor com justo título de presunção iuris tantum a seu favor.

O justo título pode existir sem boa-fé, o que se dá quando o comprador sabe que a coisa comprada não pertence ao vendedor, o que autoriza concluir que a boa-fé é elemento autônomo na usucapião ordinária.

Há a hipótese de usucapião ordinária com prazo reduzido, em que os requisitos são: a) aquisição onerosa do imóvel com base no registro constante do respectivo cartório; b) cancelamento posterior; c) os possuidores devem estar estabelecidos nele com sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Reduz-se o prazo, desde que os requisitos apontados estejam alinhados, presente a boa-fé.

DA USUCAPIÃO ESPECIAL: especial por darem nova roupagem à destinação da propriedade, que de privada propriamente dita, como a extraordinária e a ordinário, passa a ter finalidade social. São elas: usucapião pro labore ( rural ) e o pro misero ou pro moradia ( urbano), ambos previstos na CF, nos art. 183 e 191.

Tanto para o rural ( “pro labore”), como o urbano ( “pro moradia” ou “misero”), não se autoriza a soma de posses (art. 1.207 e 1.243, do CC), por contrariar o caráter social objetivado, diferenciando-se aí, portanto, das outras espécies (extraordinário e ordinário).

DA USUCAPIÃO COLETIVA: O usucapião urbana coletiva, como espécie de usucapião urbano que é, é posto no Estatuto da Cidade (EC) como um instrumento jurídico e político destinado a permitir que sejam alcançados os escopos daquele diploma legal (art. 4º, V, j, do EC), no sentido de que se facilite o acesso à propriedade urbana por comunidades carentes (ou, na dicção legal, de baixa renda).

O artigo 10 do Estatuto da Cidade, trazendo mais uma subespécie de usucapião especial, quando se tratar de área urbana, de mais de 250 metros quadrados, de população de baixa renda, com posse de cinco anos ininterrupta e sem oposição, onde não foi possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são suscetíveis de serem apropriados coletivamente. Cada possuidor terá uma fração ideal, salvo acordo escrito entre os condôminos. Trata-se de hipótese de condomínio indivisível, sendo vedado a sua extinção, a não ser por deliberação de 2/3 dos condôminos. O artigo 12 da referida, traz a legitimidade para usucapião urbano e o coletivo.

DA USUCAPIÃO FAMILIAR OU CONJUGAL: a Lei nº 12.424, de 16 de junho de 2011, acrescentou o art. 1240-A ao Código Civil, criando nova modalidade de usucapião, a qual os juristas vêm denominando "usucapião especial por abandono do lar", "usucapião familiar" ou, ainda, "usucapião conjugal.

No caso da usucapião pelo abandono do lar, entretanto, não se enxerga a razão, tampouco a finalidade que levou o legislador a inserir o art. 1240-A no Código Civil. Previsto no meio de uma lei instituidora do programa "Minha Casa, Minha Vida", que tem por finalidade a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas e a construção de casas para famílias de baixa renda.

Elpídio Donizetti só vislumbra malefícios nessa modalidade de usucapião. “O requisito nuclear da aquisição da propriedade pelo ex-cônjuge que permanece no imóvel é o abandono do lar pelo outro. Abandono do lar pressupõe culpa ou, no mínimo, falta de motivo justificado para não mais morar sob o mesmo teto. O fato é que essa esdrúxula modalidade de usucapião vai ensejar o revolvimento de antigas e dolorosas feridas, tudo no afã de demonstrar que o "meu inferno é o outro". Estamos assistindo ao retorno do ingrediente denominado culpa, o qual foi abolido da indigesta receita das separações conjugais pela recente EC 66/2010. A propósito, a principiologia constitucional, na qual se assentam as múltiplas possibilidades de uniões afetivas, sejam casamentos ou uniões estáveis, é informada pelo afeto, o que não se coaduna com qualquer perquirição acerca da culpa. Nessa linha, não se descarta a inconstitucionalidade do novel art. 1240-A. Interessante que o legislador não se preocupou com a sorte de quem foi abandonado num casebre na zona rural. Essa pessoa, abandonada pela sorte e pelo cônjuge, também o foi pelo legislador, que não se dignou em lhe conferir a prerrogativa de aquisição da pequena área de terras onde mora. Dois pesos e duas medidas.”

A crítica é justamente trazer o execrado abandono de lar para a frente do instituto, o que tem sérias repercussões no Direito de Família.

A regra excepciona o Art. 197, I, do CC que impede o transcurso do prazo prescricional na vigência da sociedade conjugal, permitindo que o cônjuge que permaneceu no imóvel adquira a parcela do outro na meação, ou mesmo o próprio imóvel.

Da aquisição pelo registro do título: adquire-se a propriedade imóvel com a transcrição do título aquisitivo no registro imobiliário competente, ou seja, no da circunscrição imobiliária da propriedade. O fim do registro público, como está no art. 1º da Lei nº 6.015/73, é a autenticidade, a segurança e a eficácia dos atos jurídicos. O simples contrato, mesmo que constituído por instrumento público, não transfere o domínio, apenas gera entre as partes direitos e obrigações. A propriedade não se adquire “solo consensu”, ou seja, só pelo consenso ou pelo contrato, exclusivamente. A data da aquisição da propriedade é a da apresentação do título ao cartório, onde se faz a prenotação, estando em conformidade, o oficial do cartório providenciará a inscrição na matrícula do imóvel, caso suscite dúvida e a mesma não sendo solucionada pelo interessado, será ela encaminhada a juízo, e sendo julgada improcedente o oficial providenciará a inscrição com a data da prenotação. Sendo julgada procedente a dúvida o oficial cancelará a apresentação do título.

Em que pese a presunção ser relativa, o registro favorece a prova do direito registrado e de sua titularidade. Para provar o direito real é bastante que o titular com registro apresente a certidão do registro. Mas como a presunção é relativa, admite prova em contrário, que fica a cargo daquele que o contesta. Por isso é que o adquirente, mesmo de boa-fé, pode ver o registro cancelado, como se dá com o reconhecimento de uma fraude contra credores, que vicia a transmissão ocorrida alguns anos antes da aquisição. O mesmo vale para uma aquisição a non domino, em um dos elos da corrente, é suficiente para que venha o cancelamento, na via judicial, de todos os registros posteriores. É possível que transmissão que se efetive sem o consentimento do proprietário com registro, que teve, por exemplo, sua assinatura falsificada. Nesse caso o registro será cancelado indiretamente por intermédio da desconstituição do título registrado.

DOCUMENTOS: os documentos que deverão ser transcritos são: 1) os títulos translativos de propriedade por ato entre vivos; 2) os julgados, pelos quais nas ações divisórias, se puser termo à indivisão; 3) as sentenças, que, nos inventários e partilhas, adjudicarem bens imóveis em pagamento das dívidas da herança; e, 4) a arrematação e a adjudicação em hasta pública.

RETIFICAÇÃO: Havendo descompasso entre a realidade registral e a fática ou extra registral, o mecanismo de que se dispõe, no ordenamento jurídico pátrio, para se obter a adaptação é a retificação (art. 1.247 do Código Civil). Como o registro não é imutável e intangível, podendo não exprimir a realidade jurídica ou a verdade dos fatos, admite modificação mediante pedido do prejudicado. O que se persegue com a retificação ou a anulação é que se efetive a correção do erro, sanando o defeito, aquilo que não está certo. Isso se obtém administrativamente ou contenciosamente. O objeto da retificação é o direito ou os fatos constantes do registro.

Não havendo erro evidente, a retificação, se não acarretar prejuízo para terceiro, efetiva-se mediante processo de jurisdição voluntária. Somente se tem o contencioso quando haja prejuízo para os confrontantes. A jurisdição contenciosa é indispensável quando a retificação envolver o direito de terceiros. Isso pode ocorrer quando se pretende alterar descrição das divisas ou áreas do imóvel, e houver impugnação fundamentada por parte de terceiro.

CANCELAMENTO: concretiza-se por decisão judicial transitada em julgado; a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes e com as firmas reconhecidas por tabelião; a requerimento do interessado, instruído com documento hábil. O cancelamento leva a duas situações: 1ª) o assento cancelado perde sua eficácia; 2ª) estabelece a eficácia do assento que passou a vigorar como decorrência do cancelamento. Põe-se fim ao descompasso entre o registrado e a realidade jurídica extrarregistral. Efetivado o cancelamento, o proprietário do imóvel está autorizado a reivindicar o imóvel. Lembramos que o cancelamento do registro da alienação implicou na cessação da eficácia do assento, e estabeleceu a eficácia do assento do alienante Como decorrência disso ele passa a dispor do imóvel em toda sua amplitude, podendo exercer a pretensão reivindicatória, que se efetiva pela ação reivindicatória, prevista pelo art. 1.228 do CC.

DA AQUISIÇÃO PELA ACESSÃO: esta é o acréscimo natural ou artificial de tudo o que adere a propriedade aumentando seu valor ou volume. É modo originário ou derivado de aquisição da propriedade, criado por lei, em virtude do qual tudo o que se incorpora, se estende o direito do proprietário a tudo que ao bem se incorpora inseparavelmente. Aqui predomina o princípio segundo o qual “a coisa acessória segue a principal”. Em relação as suas consequências, aplicase também o princípio que “veda o enriquecimento sem causa”. O legislador entendeu mais conveniente atribuir o domínio da coisa acessória também ao dono da principal, para evitar o estabelecimento de um condomínio forçado e indesejado, porém, ao mesmo tempo, procurou evitar o enriquecimento indevido, possibilitando ao proprietário desfalcado o recebimento de uma indenização.

Os requisitos para a configuração da acessão são: 1) conjunção entre duas coisas até então separadas; e, 2) caráter acessório de uma dessas coisas, em confronto com a outra.

Dá-se a acessão de três modos: 1) de imóvel a imóvel; 2) de móvel a imóvel; e, 3) de móvel a móvel, sendo esta pertinente à propriedade mobiliária.

Quanto à sua divisão, podem ser: 1) natural quando o acréscimo se dá por força da natureza, como a aluvião, a avulsão, o abandono de álveo e a formação de ilhas e, 2) artificial,quando o acréscimo ocorre com a participação do homem.

Existem 5 espécies de acessões: 1) pela formação de ilhas; 2) por aluvião; 3) por avulsão; 4) por abandono de álveo; 5) pela construção de obras ou plantações. Venosa aborda a questão da acessão natural de animais domésticos que reassumem sua liberdade, voltando à condição de selvagens, esses animais passam a ser “res nullius”, podendo ser objeto de apropriação. Quando o animal doméstico emigra, ou seja, desloca-se para viver em outra propriedade, perante o nosso ordenamento jurídico, podemos resolver essa situação por meio da usucapião do semovente. Se, contudo, o animal for identificável, o proprietário poderá reivindicá-lo enquanto estiver a sua procura.

ILHAS: as ilhas surgem do desdobramento de um braço do rio ou pelo acúmulo de areia e materiais levados pela correnteza, ou de detritos quando ultrapassa a superfície da água, surgidas nos rios não navegáveis. Ocorrendo em rios públicos, pertencerá ao poder público. Surgindo em rios particulares, ou seja, rios não navegáveis, pertencerá ao proprietário ribeirinho na proporção de sua testada. Havendo duas propriedades que fazem divisa em um rio, a divisa é a metade do rio, também denominada de linha de “talweg”, ou seja, a parte mais funda do rio. Surgindo ilha em um dos lados pertencerá ao proprietário desta propriedade; surgindo-a ao meio do rio pertencerá metade da ilha a cada um dos proprietários.

ALUVIÃO: é o acréscimo lento e vagaroso, que o rio anexa às terras de forma imperceptível a olho nu em um determinado momento. Será própria a aluvião quando o acréscimo a margem do rio for natural, proveniente de águas correntes; imprópria quando o acréscimo se formar pelo afastamento, pela retração das águas dormentes como lagos e tanques, descobrindo a margem do álveo.

Não se consideram terrenos de aluvião os aterros artificiais, ou as terras decorrentes de trabalhos individuais do proprietário ribeirinho, eis que lhes falta a circunstância do incremento paulatino e natural. O Código de Águas, Decreto nº 24.643 de 10 de Julho de 1934, alterou a legislação Civil, ampliando o conceito de terreno aluvial aos acréscimos formados em acessão ao mar e as correntes, como também, admitindo como modo aquisitivo a aluvião imprópria, repelida pelo Diploma Civil pátrio.

AVULSÃO: é o inesperado deslocamento de uma porção de terra por força natural violenta, soltando-se de um prédio para se juntar a outro. Poderá o dono de o primeiro reclamá-lo ao segundo, cabendo a esse a opção entre aquiescer a que se remova a parte acrescida, ou indenizar ao reclamante (art. 1.251). Portanto, a opção é do que teve sua propriedade acrescida, em permitir a remoção ou indenização (por meio de perícia avaliatória se determinará o valor). O prazo para o pleito é decadencial, e se o antigo dono não requerer em um ano, não poderá mais requerê-lo. Quando é de coisa não suscetível de união natural, aplica-se o disposto quanto às coisas perdidas, que devem ser devolvidas ao dono, caso contrário, o acréscimo passa a pertencer ao dono da coisa principal.

DO ÁLVEO ABANDONADO: álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto de rio público ou particular (art. 9º do Código das Águas). Pertencerá aos proprietários das duas margens, na proporção das testadas (parte fronteiriça ou extensão de um prédio em relação a outro), até a linha mediana daquele. Os limites dos imóveis confinantes não sofrem modificação se o curso d’água que serve de divisa vem a ser alterado. O art. 1.252 do CC disciplina o abandono do álveo por fenômeno da natureza. Se, contudo, a mudança do álveo for por intervenção do poder público, o álveo abandonado pertencerá ao órgão desapropriante, tendo esse que indenizar o proprietário da terra por onde o novo álveo passará. Não há que se falar em acessão.

CONSTRUÇÕES E PLANTAÇÕES: são modalidades de acessão artificiais ou industriais por serem resultado do trabalho do homem, presumindo-se que em havendo construção ou plantação em um terreno, fora feita pelo proprietário e a suas expensas. Trata-se de acessão de móvel a imóvel. Os materiais utilizados na construção, bem como as plantas são bens móveis que acrescentados a um imóvel ficam imobilizados, incorporando-se a ele, trazendo, destarte, a presunção de que tudo o que existe ou se incorpora a uma propriedade pertença ao dono dessa. Trata-se de presunção vencível, admitindo prova contrária, conforme se infere pela letra do artigo 1.253 do Código Civil. A presunção se ilide nas hipóteses mencionadas nos artigos 1.254 e seguintes.

Comentando a hipótese do art. 1.255, salienta que não seria justo que o plantador ou construtor que procedesse de má-fé fosse encontrar para esta uma proteção da ordem jurídica e receber indenização pelos seus atos ilícitos (art. 1.255, parágrafo único). Esta regra constitui inovação trazida pelo novo Código Civil, aduz, caracterizando uma espécie de desapropriação no interesse privado.

Os respectivos artigos aplicam-se às construções e plantações, que são acessões industriais, e não às benfeitorias, que não são coisas novas, mas apenas acréscimos, introduções, ou melhoramentos em obras já feitas. Nas acessões, o proprietário paga o justo valor, ou seja, o valor efetivo dos materiais e da mão-de-obra. Nas benfeitorias, estando o possuidor de má-fé, pode o proprietário optar entre o valor atual e o seu custo, conforme afirma o artigo 1.222, do Código Civil, devendo este, contudo, ser corrigido monetariamente.

O parágrafo único do art. 1.258 excepciona a regra de que o acessório segue o principal.

DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL: USUCAPIÃO: Da mesma forma que o usucapião de coisas imóveis, há as espécies ordinária e extraordinária para a prescrição aquisitiva de bens móveis. Ao sucessor singular é facultado para totalizar o prazo somar a posse de seus antecessores. Aplicam-se também ao usucapião as causas que obstam, suspendem, ou interrompem a prescrição, bem como o disposto nos artigos 1.243 e 1.244.

OCUPAÇÃO: modo originário de aquisição da propriedade móvel, pois o proprietário atual não tem qualquer vínculo jurídico com o antecessor. Sua aquisição independe da vontade de outrem. É a tomada de posse de coisa sem dono, com a intenção de lhe adquirir o domínio. É a aquisição de coisa móvel, recaindo sobre coisas sem dono, isto é, das coisas de ninguém (“res nullius”) e das abandonadas (“res derelicta”), não sendo vedada por lei.

ACHADO DE TESOURO: para alguns doutrinadores, a natureza jurídica do tesouro é invenção; para outros é acessão; e, para outros é ocupação. Tesouro é o depósito antigo de moedas ou de coisas preciosas, enterrado ou oculto, de cujo dono não haja memória. Não será tesouro o achado quando alguém mostrar que lhe pertence. Para caracterização do tesouro, necessário o preenchimento dos seguintes pressupostos: 1) que a coisa seja móvel; 2) que a coisa achada seja preciosa; 3) que a propriedade não possa ser provada; e, 4) que a coisa esteja escondida.

No caso da descoberta do tesouro, o inventor, excepcionalmente, por determinação legal, mesmo em se tratando de coisa perdida, ficará com metade de seu valor. Somente incorpora ao patrimônio do achador se a coisa for abandonada, não perdida como vimos, o que se diferencia do regime jurídico do instituto da descoberta (art. 1.233 e ss. do CC).

TRADIÇÃO: é a entrega de um bem que seu proprietário faz a outrem, com intenção recíproca de transferir e adquirir direitos. É mediante a tradição que se transmite, inter vivos, a propriedade, o domínio ou a posse das coisas. A entrega pode ser real, simbólica ou ficta.

ESPECIFICAÇÃO: é um modo de adquirir a propriedade mediante transformação de coisa móvel em espécie nova, em virtude do trabalho ou da indústria do especificador, desde que não seja possível reduzi-la à sua forma primitiva. Exemplo: a escultura em relação a madeira, ou a pintura em relação a tela, como a transformação da uva em vinho.

CONFUSÃO, COMISTÃO E ADJUNÇÃO: são uniões de várias coisas, de pessoas diversas, numa única coisa nova. Exemplo: um álbum filatélico, com selos de diversas pessoas nele coladas. As coisas podem misturar-se de tal forma que se torna difícil separá-las e distingui-las. Quando essa mistura ocorre entre coisas líquidas ou liquefeitas, chama-se de confusão (mistura de água e vinho ou de vários tipos de vinho); quando se dá entre coisas sólidas ou secas, de comistão (mistura de diversos tipos de feijão, de arroz); e, quando apenas ocorre justaposição, a união de uma coisa à outra, de adjunção (quando se compõe uma estátua, justapondo-se a ela o braço, a perna, a cabeça etc.). Ocorrerão estas figuras, quando não for possível separá-las ou seu custo seja excessivamente dispendioso.

Entende-se que a confusão, a comistão e a adjunção não se caracterizam, por si só, uma acessão. Somente a adjunção pode-se dizer que se trata de uma acessão; de uma aquisição de propriedade por acessão.

DA PERDA DA PROPRIEDADE: A enumeração do art. 1.275 do CC é exemplificativa. Há outras causas, por exemplo, a acessão e o usucapião. Podem-se dividir as causas em: 1) voluntárias; e, 2) involuntários. O primeiro modo ocorre por vontade do agente, o que difere do segundo, que é por imposição legal. Como modo voluntário tem a alienação, a renúncia e o abandono. Involuntário, o perecimento do imóvel e a desapropriação.

Tanto a alienação como a renúncia, quanto aos seus efeitos, estão subordinados à transcrição do título transmissivo ou do ato renunciativo no registro do lugar do imóvel.

ALIENAÇÃO: consiste num ato jurídico voluntário, em que o titular do domínio aliena a coisa, tanto gratuitamente como onerosamente, sendo indispensável, todavia, o registro no cartório imobiliário. Alienar é tornar a coisa alheia, perdê-la para outrem.

RENÚNCIA; é um ato unilateral, irretratável e incondicional, em que alguém abre mão dos poderes inerentes a propriedade. Quando há renúncia de um bem imóvel, e somente nesta hipótese que a lei determina forma (escritura pública), necessário se faz registrá-la em cartório imobiliário, ou seja, lavra-se a escritura de renúncia transcrevendo-a no Cartório Registral Imobiliário.

A renúncia é expressa, podendo ser translativa, sendo aquela que se assemelha a alienação, ou preventiva, também chamada de pura ou abdicativa, que se realiza pela recusa à aquisição do direito integrado no patrimônio.

ABANDONO: é um ato unilateral em que o proprietário manifesta desejo de não mais sê-lo. O não uso da propriedade imóvel não implica necessariamente em abandono. Como a intenção fica no campo subjetivo e ninguém poderá conhecê-la, se não exteriorizada é difícil ser identificada, por isso a lei determina que passado determinado período de tempo, pelo abandono presumido será ele arrecadado, declarado vago e, após pertencente ao domínio público. Presume-se abandonada a propriedade pela desídia, pelo desleixo, não exigindo a lei que o abandono seja registrado em cartório imobiliário. Presumir-se-á de modo absoluto a intenção de não mais conservar o imóvel em seu patrimônio quando, cessados os atos de posse, deixar de satisfazer os ônus fiscais (art. 1.276, “caput” e §§ 1º e 2º, CC) .

PERECIMENTO: perecendo o objeto da propriedade, quer por força natural ou por atividade humana, não mais existirá o direito. Não há direito sem objeto.

DESAPROPRIAÇÃO: perde-se também a propriedade mediante desapropriação nos casos expressos na Constituição Federal. É um exemplo de perda do domínio involuntário. O CC refere-se ao instituto apenas como perda da propriedade de bens. Trata-se de um ato do poder público em que se transfere o domínio de um bem, que era de um particular para o domínio público, mediante prévia e justa indenização, pagável em dinheiro, ou em títulos de dívida pública, com cláusula de exata correção monetária. Para o desapropriado, pouco ou nenhuma diferença faz saber se a desapropriação foi por necessidade, utilidade pública ou por interesse social, pois em qualquer caso será privado compulsoriamente de sua propriedade. Antigamente o poder público era obrigado a dar a coisa a destinação prevista no ato expropriatório, sob pena de ensejar a retrocessão, ou seja, a coisa voltar ao desapropriado mediante a devolução da importância recebida. Hoje, não importa se a desapropriação foi por necessidade pública e a destinação foi outra, razão esta que muitos entendem não mais existir a figura da retrocessão.